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DOS AÑOS COMO MÍNIMO PARA VER LA MÁQUINA BIEN ENGRASADA. (II)
CAJA3. BANCO MALO.
Con la creación de la Sareb (Banco malo), el Gobierno pretende sanear los balances de los bancos a costa de dinero público y una parte del dinero privado.
6. GESTIÓN
Los descuentos de los activos para su traspaso serán del 63% de media en pisos y del 80% en suelos.
El valor de transferencia de los activos se calculará en función del valor económico, para este primer paso se usará el escenario base de las pruebas de resistencia (stress test) de Oliver Wyman. En una segunda
La Sareb no ejercerá de inmobiliaria, aunque no se descarta crear una web para mostrar todo el stock disponible, la sociedad venderá paquetes de activos a inversores mayoritarios, por la naturaleza de la mayoría de los activos a trasladar a la Sareb el cliente objetivo son los promotores, ya que en su mayoría serán promociones sin terminar.
El banco malo no será un banco al uso, no se concederán nuevos créditos para financiar la compra de sus activos, sino que los clientes deberán ir a cualquier banco a solicitar un préstamo. Con está condición se puede dar la situación de que un activo anteriormente traspasado al banco malo vuelva a la entidad como garantía hipotecaria.
La Sareb ofrecerá a sus inversores una rentabilidad media sobre el capital de entre el 14% y el 15% anual en el largo plazo, se espera que los primeros años sean para madurar el negocio y que empiece a rodar. Estas estimaciones se han hecho en un escenario conservador.
Estará 15 años en funcionamiento, se estima que en 12 estará liquidado el 85% del total de la cartera.
Según el plan de negocio de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, que el Consejos de Ministros ha aprobado, en 10 años habrán salido de su balance el 74% y dos años después, el 85% de total de la cartera estará colocada en mercado.
Para conseguir las liquidaciones en el plazo asegurado, se han estimado unos ritmos de venta en base a una clasificación de los territorios por su liquidez:
· Cáceres y Badajoz son las catalogadas como las más líquidas por el reducido tamaño de su stock, desde el Ministerio de Economía apuntan que todas las viviendas transferidas, que ya estén terminadas, de estas dos provincias pueden estar vendidas en un plazo de entre 6 y 18 meses.
· País Vasco, Navarra, Madrid y Cantabria están entre las provincias menos líquidas, se estima que habrá que esperar entre 3 y 5 años para poder liquidarlos.
Se ha previsto destinar 400 millones para el mantenimiento de las viviendas durante los cinco primeros años, para evitar que las que tarden más en salir se deterioren.
Las promociones sin acabar que se vean rentables se terminarán para su posterior liquidación.
La cúpula estará formada por Belén romana y Walter de Luna.
Según la información publicada por el FROB, los bancos que trasladen sus carteras de activos a Sareb no formarán parte de su órgano de administración ni serán accionistas, en contrapartida por los activos recibirán los bonos emitidos por la sociedad y garantizados por el Estado. En principio no deben contar como deuda soberana estos bonos, aunque Alemania de momento se opone a esta opción.
El Consejo de Administración contará con entre 5 y 15 miembros, un tercio de los cuales serán independientes. También contará con un Comité de Auditoría y un Comité de Retribuciones y Nombramientos, en su mayoría también consejeros independientes.
La Sareb deberá contar con comités de dirección, de riesgos, de inversiones y de activos y pasivos. Habrá una Comisión de Seguimiento ajena a la Sareb y compuesta por el Ministerio de Economía, el Ministerio de Hacienda, el Banco de España y la CNMV. Sus funciones serán el análisis del plan de negocio y sus posibles desviaciones y el seguimiento de los planes de desinversión y de amortización de la deuda avalada.
Belén Romana, presidente.
Belén Romana es técnico comercial y economista del Estado. Actualmente es miembro de los consejos de administración de Banesto y Acerinox. Hasta febrero de 2010, ocupó la Dirección de Estrategia y Desarrollo Corporativo de ONO.
Walter de Luna, director general de la sociedad.
Walter de Luna es licenciado en Ciencias Empresariales y en Derecho por la Universidad Pontificia de Comillas y doctor en Economía y Finanzas de la Empresa por la Universidad Complutense de Madrid. Desde el año 2000 hasta la actualidad ha desarrollado su carrera profesional en el grupo ING Bank, como director general en España y Portugal de ING Real State Finance.
7. SITUACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL
El siguiente estudio analizará la evolución y situación actual del sector inmobiliario español por tipologías de activos. El estudio se ha realizado con datos públicos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, el Consejo General del Poder Judicial, el Ministerio de Industria, el Banco de España y por el EUROSTAT. Una vez recopilados los datos se han plasmado de forma resumida para poder tener una visión global del sector.
El informe incluye:
· La evolución del precio de la vivienda en toda la península, detallado por provincias.
· La situación del sector industrial en los dos grandes núcleos del país Barcelona y Madrid, dividido en naves industriales, locales y oficinas; tanto a precios de venta como de alquiler.
· Evolución de las hipotecas concedidas por naturaleza (rústicas, urbanas, viviendas, solar y otros) a nivel nacional, hipotecas canceladas y ejecuciones hipotecarias.
VIVIENDAS
Desde 2008 el comportamiento de los precios de las viviendas en la península ha ido a la baja mes tras mes, desde que alcanzara el precio máximo la vivienda en 2007 el precio ha bajado un 33,2%.
Analizando por zonas, la depreciación más alta se produce en la costa mediterránea (39,8%), seguido de capitales y grandes ciudades (37,5%), áreas metropolitanas (34,7%), Baleares y Canarias (26,7%) y el resto 27,2%.
En el gráfico se aprecia la evolución del precio en todo el 2011 y 2012, las zonas donde se han notado mayores recortes de precio son Zaragoza, Huesca y Gerona. Las zonas que conservan un precio alto son de mayor a menor, San Sebastián, Bilbao, Barcelona y Madrid. Las únicas que han visto mejorado el precio medio de la vivienda en estos dos años son Lugo y Orense.
NAVES INDUSTRIALES
La reducción del consumo, el comportamiento negativo del mercado de trabajo y la dificultad al crédito son algunos de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de pensar en un mejoramiento de la situación del mercado. El nivel de demanda actual hace que los precios deban ajustarse a la baja en todos los nichos del sector inmobiliario. En este escenario gana fuerza la idea del alquiler industrial, la gran incertidumbre que acompaña a toda la economía española hace que los empresarios se estén decantando por esta opción y así reducir sus costes a la espera de que el crédito se vuelva a normalizar.
En los años previos a la crisis las zonas industriales más cercanas a los núcleos urbanos se transformaron paulatinamente en zonas de usos terciarios y residenciales. La reducción de la oferta de zonas industriales tanto en Barcelona como en Madrid no fue suficiente, y los precios siguen su ajuste a la baja. En muchos casos la oferta no casa con la demanda disponible, generalmente se requieren superficies más amplias de las que hay en stock, aunque hay proyectos para ampliación y mejora de las infraestructuras con el fin de impulsar al sector.
LOCALES
El consumo está totalmente ligado al comportamiento del mercado de locales comerciales, puesto que la gran mayoría de ellos están orientados al consumidor final. La gran reducción de demanda ha hecho que muchos empresarios encuentren hueco dentro de zonas que hace unos años sería impensable.
En los gráficos se han dividido las ciudades en dos tipos de zonas, la zona principal es a la que acuden trabajadores y residentes de la zona, turistas y residentes del resto de la ciudad. La zona secundaria es la transitada por los residentes de la zona.
En comparativa Madrid tiene los precios más altos tanto en venta como en alquiler, aunque hay que mencionar la característica de que las diferencias entre zonas son más reducidas en la ciudad condal que en la capital del país.
OFICINAS
El mercado de oficinas está afectado directamente por las previsiones de crecimiento y por la tasa de paro, ambos datos en nuestro país empeoran con el transcurrir de los meses, lo que ha provocado que las empresas reduzcan el número de locales en alquiler para así aumentar la productividad y que los emprendedores se lo piensen bien antes de montar una nueva empresa con el consiguiente alquiler de oficina.
En Barcelona la evolución de los alquileres ha experimentado una leve estabilización, con variaciones ligeramente inferiores a las de Madrid, en donde el mercado de alquiler de oficinas aún está ajustando el precio de forma notable. El ajuste en los precios de las oficinas se debe principalmente al cambio de preferencias en la demanda, siendo las oficinas situadas en las nuevas áreas de negocios las más demandadas, su relación calidad precio es una característica que en esta situación se tiene muy en cuenta
ANÁLISIS DE LAS HIPOTECAS CONCEDIDAS Y CANCELADAS
Durante los años previos a la crisis el tejido inmobiliario español estaba compuesto principalmente por viviendas, muy por encima de la cantidad de inmuebles o fincas de otra naturaleza. Con el estadillo de la crisis las diferencias se estrechan a medida que el mercado absorbe viviendas y no se construyen nuevas.
Los inmuebles que no son viviendas tienen un comportamiento mucho más suave, este hecho se debe a que la burbuja inmobiliaria se centró principalmente en las viviendas, siendo el stock de este tipo el más masificado, con el consecuente ajuste por parte del mercado.
El siguiente gráfico muestra las hipotecas concedidas por naturaleza de activo (en miles de euros) se observa el efecto anteriormente comentado, donde las hipotecas de viviendas rozaron los 20.000 millones de euros a principios del año 2007, siendo varias veces mayor a la cantidad concedida en hipotecas de otra naturaleza como fincas rústicas o solares, durante los años previos esta proporción llegó a superar las 8 veces, con la crisis esta relación ha disminuido hasta la mitad, siendo la proporción 4 a 1 de media en la actualidad.
En el gráfico adjunto podemos observar la tendencia bajista de las hipotecas concedidas, un hecho a resaltar es la horquilla que separaba en los años previos a la crisis las cantidades de hipotecas concedidas con las canceladas, la reducción de las concesiones de hipotecas ha traído que esta diferencia se reduzca ya que en proporción se han seguido pagando las hipotecas y su ritmo de morosidad ha sido menor que el descenso que han sufrido el número de hipotecas concedidas.
Durante los años 2006 y 2007 la proporción de hipotecas concedidas era más del doble de las canceladas, una vez estallada la burbuja esta proporción se ha reducido hasta tal punto de ser casi el mismo número las hipotecas concedidas y las canceladas.
CONCLUSIONES
Con la creación de la Sareb (Banco malo), el Gobierno pretende sanear los balances de los bancos a costa de dinero público y una parte del dinero privado, esta medida puede provocar que el sector inmobiliario sufra aún más, puesto que las dificultades para vender activos se van a incrementar para los promotores y propietarios privados de inmuebles a medida que el Gobierno introduzca bajadas significativas en los inmuebles y los bancos reduzcan aún más sus hipotecas para los compradores del stock fuera de la Sareb o de los balances de los bancos sanos. Esta consecuencia puede ser la primera que se note.
Como hecho significativo del estudio inmobiliario se puede comentar la gran reducción en números absolutos del stock generado, pero la baja absorción por parte del mercado y de la dificultad en alguna zonas para el ajuste del precio, el Ejecutivo ha marcado un plazo de 15 años para la liquidación total de la cartea, tiempo insuficiente puesto que los ciclos inmobiliarios suelen durar entre 25 y 30 años, así que de producirse así podríamos ver como todo un sector es hundido sin posibilidad de rescate por la imposibilidad de venta del stock acumulado por parte de promotores que no hayan sido ejecutados hipotecariamente además de que los inversores tanto españoles como extranjeros verán como las pérdidas van aumentando a medida que el stock del banco malo no va saliendo como se esperaba, con la consecuente pérdida de confianza por parte de los mercados.
Tendremos que esperar al 1 de diciembre para ver arrancar a la Sareb y hasta dos años después no se estima que empiece a ser una máquina bien engrasada.
Departamento Macroeconómico
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