REAL DECRETO 4-7-1997, núm. 1093/1997 del MINISTERIO JUSTICIA
(BOE 23-7-1997, núm. 175)
POR EL QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS AL REGLAMENTO PARA LA
EJECUCIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA SOBRE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD DE ACTOS DE NATURALEZA URBANÍSTICA.
PREÁMBULO
Desde la Ley del Suelo y de Ordenación
Urbana de 12 de mayo de 1956 ha sido una aspiración permanente realizar una
adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y la acción
administrativa urbanística que, no obstante, hasta la fecha, nunca había sido
abordada de una forma global a pesar de los reiterados llamamientos
legislativos sobre este punto. A través de la disposición adicional décima de
la Ley 8/1990 de 25 de julio (artículos 307 a 310 del Texto Refundido de 26 de
junio de 1.992) se ha regulado el tema mediante unas breves pero
imprescindibles normas susceptibles de un desarrollo reglamentario posterior
más detallado, como en el propio texto legal se reconoce. Así, aunque los
preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas,
su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto normas
hipotecarias -jurídico-privadas- están llamadas a tener una pervivencia
independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido,
se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a
la legislación urbanística, toda vez que la competencia para su elaboración
está atribuida con carácter exclusivo a las Comunidades Autónomas, salvo en las
materias expresamente reservadas al Estado.
La acción urbanística y el Registro de
la Propiedad se desenvuelven en esferas distintas, pues, la primera no es
materia propiamente registral y las mutaciones jurídico-reales, cuando se
reflejan en el Registro de la Propiedad, se plasman con arreglo a sus normas
propias e independientemente de las urbanísticas. No obstante, si la acción
urbanística en sí misma provoca una alteración en las titularidades
inmobiliarias surge un punto de contacto de necesaria coordinación. A la vez,
es conveniente que los poderes públicos se sirvan de una institución que,
aunque se desenvuelve en el campo privado, puede ser una eficaz colaboradora a
la actuación urbanística. Desde esta doble vertiente se ha realizado el
desarrollo reglamentario de los preceptos legales, puesto que, por un lado, se
ha dado entrada a una gran información urbanística que en otro tiempo quedaba
fuera de los libros registrales, pero sin desvirtuar el contenido y los efectos
que son consustanciales al Registro de la Propiedad y, por otro, se ha
desarrollado el mandato legal buscando soluciones que sin debilitar la acción
pública sean, no obstante, respetuosas y coherentes con la normativa registral.
El mandato legal ordena realizar las
modificaciones del Reglamento Hipotecario necesarias para el desarrollo de la
disposición adicional décima de la Ley 8/1990, de 25 de julio y, lógicamente,
del Real Decreto-Ley 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter
fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica. El camino que
se ha escogido ha sido el de elaborar un único texto que quede incorporado como
Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario; esta solución se ha estimado
preferible a realizar una intercalación de los preceptos dentro del Reglamento
que en la mayoría de las ocasiones tendrían una difícil colocación sistemática,
a la vez que, con ello, se rompería la necesaria visión de conjunto que la
materia ha de ofrecer. Con tales planteamientos de fondo y forma se ofrece un
conjunto normativo que está anclado no sólo en la disposición adicional que le
sirve de apoyo sino también en el resto de las normas urbanísticas y en los
preceptos generales de la legislación hipotecaria y que en sí mismo contiene
mecanismos suficientes para afrontar los problemas que puedan presentarse de
cara al Registro de la Propiedad, ofreciendo soluciones que, en cuanto
registrales, han de ser uniformes en todo el Estado, en una materia, la
registral, también necesariamente uniforme, por afectar a los derechos y
garantías fundamentales de los ciudadanos y ser de orden público. La regulación
reglamentaria se ha distribuido en doce capítulos, que se acompañan por una
disposición derogatoria y dos finales insertos en el Real Decreto.
El Capitulo I, relativo a las
Disposiciones Generales no contiene un especial desarrollo puesto que la
enumeración de la materia inscribible está ya suficientemente pormenorizada en
la norma legal. Únicamente se puntualiza en relación al documento
administrativo, en cuanto título formal inscribible, que ha de expedirse por
duplicado (con ello se recoge lo que para la mayoría de los casos está ya
establecido -cfr., por ejemplo el artículo 307 del Reglamento Hipotecario-) y,
en relación al acuerdo que contenga, que éste ha de agotar la vía
administrativa, salvo que para actos determinados se establezca otra cosa.
La inscripción de los proyectos de
equidistribución se regula en el Capítulo II. Se contemplan especialmente los
requisitos y los efectos de la nota marginal de iniciación del expediente de
reparcelación o de afección de los terrenos comprendidos en una unidad de
ejecución al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de
compensación. Respecto de la práctica de la citada nota marginal merece destacarse
que se haga una especial previsión de la posibilidad de practicarse sobre
fincas situadas fuera de la unidad, pero adscritas al proyecto, y sobre
aprovechamientos urbanísticos inscritos en folio independiente; igualmente se
detalla la rogación necesaria para la práctica de la nota marginal, su duración
y la actuación que ha de observar el Registrador de la Propiedad.
En cuanto al título para practicar la
inscripción de las operaciones reparcelatorias se ha cuidado con detalle,
puesto que constituye un documento de gran complejidad técnica, con distinción
nítida del supuesto en el que el título reparcelatorio se produce por
consentimiento unánime de los titulares vertido en escritura pública, cuyo
contenido se somete a aprobación administrativa, de aquel en el que la mutación
real tiene su origen en la voluntad pública.
Sin embargo, en este Capítulo lo más
importante es la regulación de los efectos del proceso de ejecución, bien sean
los de la nota marginal de iniciación del proyecto de equidistribución, bien
sean los que se derivan de la aprobación definitiva del citado proyecto. Por lo
que se refiere a los primeros, el Reglamento no hace sino recoger el mandato
legal, si bien destaca con mayor rigor, si cabe, la cancelación de aquellos
asientos que siendo posteriores a la fecha de la nota marginal corresponden a
titulares que no se han personado en el expediente de equidistribución,
escogiéndose así una de las posibles soluciones frente a otras que podrían
haberse adoptado manteniendo aquellas cargas o gravámenes que trajeren causa de
quien resultare ser el adjudicatario de la finca de reemplazo; el mayor rigor
en la cancelación (la cual tiene carácter formal, por lo que no ha de
presumirse extinguido el derecho que consta en el asiendo cancelado) se ve contrarrestado
con el establecimiento de un mecanismo reglamentario que posibilita la
inscripción de la finca de resultado o los derechos constituidos sobre la de
origen a favor de los titulares del asiento cancelado, incluso cuando no fuere
posible obtener la conformidad del nuevo titular registral.
Por lo que se refiere a los efectos que
se derivan de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, la
norma legal concede una amplia habilitación que el Reglamento ha utilizado con
mesura. Así, el título puede tener virtualidad inmatriculadora y puede
rectificar las descripciones fundiarias, pero cuando el proyecto se hubiere
llevado a cabo por acuerdo unánime de los interesados, o a instancia de
propietario único, dado que en estos casos la publicidad del expediente es
limitada, se exige expresamente el sometimiento del proyecto al trámite
ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística. En
cuanto a la reanudación del tracto interrumpido y la cancelación de asientos
contradictorios se han establecido soluciones inspiradas en el artículo 202 de
la Ley Hipotecaria; igualmente soluciones alejadas de extremismos son las que
se contemplan para los supuestos de doble inmatriculación y de titularidades
desconocidas o controvertidas o cuyo titular se encuentre en ignorado paradero.
Por otro lado, el régimen establecido
para la distribución de cargas y gravámenes de una finca de origen varias de
reemplazo y la necesidad de que el Órgano actuante determine la cuota de la
única finca de resultado que sustituya, por subrogación real, a varias de
origen, así como la exigencia de que en la cancelación de asientos que se
refieran a derechos contradictorios con el planeamiento sea necesario que así
se haya declarado y, en su caso, asegurado el cobro de la indemnización que
correspondiere, constituyen novedades no previstas en la legislación vigente
que se consideran básicas para simplificar y facilitar la inscripción. Por
último, en materia de afección al cumplimiento de obligaciones urbanísticas se
ha procurado una redacción adecuada a los principios registrales de
especialidad y de prioridad.
En el Capítulo III se regula la
inscripción de expropiaciones urbanísticas, cuya presencia está justificada en
cuanto que la Administración actuante puede aplicar el procedimiento de
tasación conjunta y sus especiales normas registrales a cualquier tipo de
expropiación urbanística. Para la que tenga lugar la aplicación de las normas
generales de expropiación es suficiente el artículo 32 del Reglamento Hipotecario,
pero, cuando la expropiación recae sobre las fincas incluidas total o
parcialmente en una unidad de ejecución la Administración, podrá optar por la
inscripción conjunta de la totalidad o parte de las fincas expropiadas, en cuyo
caso se hace necesario una especial previsión de las posibles patologías que
puedan presentarse. Así se ha hecho, recogiendo algunas soluciones contenidas
en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1.976, hoy vigente
en gran parte, dando una especial intervención al Ministerio Fiscal en defensa
de los intereses de titulares desconocidos o no comparecientes y estableciendo
la posibilidad de que mediante acta de notoriedad puedan solucionarse problemas
de pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, sin que sea necesario
aprobación judicial. La regulación del tema se completa recabando la
colaboración del Registrador de la Propiedad para los casos en los que existan
fincas inscritas que no han sido incluidas en el expediente de expropiación.
El Capítulo IV regula la inscripción de
las cesiones de terrenos con carácter obligatorio que resulten de los Planes de
Ordenación. En el supuesto en el que dichas cesiones tengan lugar dentro de un
proyecto de equidistribución o entre particulares concretos y la Administración
no se plantean especiales dificultades, salvo en el supuesto de innecesariedad
de la reparcelación en los casos de propietario único o de acuerdo sobre la
localización del aprovechamiento que era necesario resolver. Sin embargo, el
problema surge cuando no es posible contar con la titulación ordinaria o cuando
por haberse producido con anterioridad la apropiación de todas las facultades
urbanísticas a favor de los particulares deban entenderse transmitidas las
superficies de cesión obligatoria previstas en el planeamiento. Para este caso
se ha establecido un mecanismo que permite a la Administración la inscripción
de las superficies de cesión obligatoria, si bien con la adopción de una serie
de garantías y cautelas que evitan el que se acuda a este procedimiento cuando
con él pudiere producirse a un particular un especial perjuicio, si la cesión
obligatoria y el coste que ello supone debieren ser objeto de equidistribución.
Especialmente novedoso es el Capítulo V
relativo a la inscripción del aprovechamiento urbanístico puesto que ha tenido
que establecerse una regulación que siendo respetuosa con la institución
registral se adapte a un concepto, el de aprovechamiento urbanístico, que forma
parte del contenido de la propiedad urbana pero, no obstante, es susceptible de
tráfico jurídico (aunque con finalidad preestablecida) o incluso es considerado
como finca registral en determinados supuestos. Así, la adquisición del derecho
al aprovechamiento urbanístico apropiable puede hacerse constar por nota marginal
en la finca de la que forma parte, la transmisión o distribución entre
distintas fincas se hace constar en un asiento de inscripción y su tratamiento
como finca registral independizada lleva a la apertura de folio también
independiente.
La transmisión de unidades de
aprovechamiento recibe un tratamiento distinto según se haga coactiva (en cuyo
caso ha de estarse a las normas de la expropiación forzosa) o voluntariamente;
en este segundo supuesto la regulación introducida ha tenido en cuenta la necesidad
de conectar las fincas que se ponen en relación a fin de dar salida a los
problemas que pueden plantearse ante la existencia de posibles y complejas
situaciones jurídicas sobre cada una de ellas. En la solución ofrecida puede
verse un claro eco de la que ya existe en la legislación hipotecaria cuando
regula la anotación preventiva de créditos refaccionarios, distinguiéndose
cuotas de valor sobre las que se mantendrá la situación jurídica que existiere
sobre la finca originaria; pero la regulación no sería completa si no se
hubiere dotado a la inscripción registral de una eficacia superior a la de una
inscripción normal, lo que tiene su justificación en el hecho de que nos
encontramos ante una situación jurídica no susceptible de contacto posesorio;
igualmente se prevé la regulación específica de la coordinación del negocio
civil de transferencia con la autorización administrativa o la inscripción en
registros administrativos, en cuanto tal requisito se exija por la
Administración urbanística.
La razón de ser de esta regulación una
vez publicada la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997,
consiste en que la legislación sobre actuaciones asistemáticas declarada nula
por falta de título competencial del Estado, puede ser objeto de nueva regulación
por las Comunidades Autónomas, como ha ocurrido en Cantabria a través de su Ley
1/1997, de 25 de abril, de Medidas Urgentes en materia de Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana.
Los supuestos de apertura de folio
independiente se establecen en aquellos casos en los que no pueden inscribirse
las unidades de aprovechamiento en el folio correspondiente a la finca de que
proceden. En su regulación se ha tenido en cuenta la necesidad de mantener
siempre el carácter real del folio y el que éste ha de desaparecer forzosamente
pues su situación es transitoria, de puente entre otras fincas.
El Capítulo VI se refiere a las
inscripciones de obra nueva cuya regulación legal se encuentra en el artículo
37.2 del Texto Refundido de 26 de junio de 1992. La regulación establecida
pretende responder a la finalidad perseguida con el precepto legal: evitar que
nazcan a la vida jurídica unidades inmobiliarias susceptibles de tráfico
jurídico que no existen ni podrán existir en el mundo real. No se ha querido
(ni hubiera sido oportuno) alterar los mecanismos a través de los cuales la
obra nueva puede acceder al Registro de la Propiedad, pero sí ha sido necesario
determinar los requisitos descriptivos que han de contener las escrituras de
dicha clase puesto que la normativa vigente no los señala. La finalidad
perseguida lleva a que tanto en la escritura pública relativa a la obra en
construcción como en la que ya está construida sea necesario que un técnico
(expresión que queda en el Reglamento precisada en su alcance) dictamine que lo
declarado por la persona legitimada para ello coincide con lo proyectado o con
lo proyectado y construido, aunque sólo en aquello que es el contenido propio
de las escrituras de obra nueva.
Por lo demás, para evitar una regulación
incompleta se han previsto otros extremos como la posibilidad de licencias
obtenidas por acto administrativo presunto, la constancia de la terminación de
la obra en construcción, las consecuencias que pudieran producirse en el
supuesto de que dicha terminación no se reflejara en el Registro de la
Propiedad, la inscripción de construcciones respecto de las cuales no cabe
adoptar medidas de disciplina urbanística, la necesidad de conectar las
declaraciones de obra nueva con, en su caso, las constituciones de regímenes de
propiedad horizontal y la colaboración de los Registradores de la Propiedad con
las autoridades urbanísticas.
Los Capítulos VII y VIII regulan las
anotaciones preventivas decretadas en procedimiento administrativo y en
procedimiento contencioso-administrativo, ya lo sean estas últimas a instancia
de la Administración como de los particulares. Una de las finalidades
perseguidas en la nueva normativa ha sido la de lograr que el Registrador de la
Propiedad pudiera ser un eficaz cooperante en materia de disciplina
urbanística, -sin que como se expresó más arriba- se desvirtuara su función. Es
por ello que aunque la incoación de expedientes sancionadores o de
incumplimiento de obligaciones de esta naturaleza puedan acceder al Registro
mediante anotación preventiva, ello será sólo posible en cuanto la infracción o
el incumplimiento tengan directa repercusión sobre las fincas, por lo que no
podrán acceder aquellos expedientes que sólo persiguen la imposición de una
sanción económica, para lo que se prevé que pueda solicitarse una anotación
preventiva de embargo. La regulación de estas anotaciones preventivas se ha
hecho especificando el título para practicarlas, su duración, prórroga,
cancelación y eficacia.
Pero también existe la previsión legal
de que pueda acceder al Registro, a instancia de los particulares, la
interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación
de instrumentos de planeamiento, de instrumentos de ejecución del mismo o de
licencias. La anotación preventiva en estos casos ha de estar rodeada de las
necesarias cautelas a fin de evitar que la actuación pública se resintiere
injustificadamente; por ello se establece en el Capítulo VIII el que los
Tribunales deban exigir caución adecuada. Por lo demás, en cuanto a la práctica
de asientos derivados de la anotación preventiva se ha tenido en cuenta la
posible confluencia de distintos Ordenes Jurisdiccionales.
El Capítulo IX se refiere a las notas
marginales. No se trata de regular cualesquiera manifestaciones de este asiento
en la materia urbanística puesto que a lo largo del texto existe ya una profusa
referencia a las mismas. El Capítulo desarrolla el artículo 307.4 del Texto
Refundido de 1992 que posibilita el acceso al Registro de las condiciones
especiales de concesión de licencias, condiciones que sólo podrán reflejarse
cuando las mismas hayan de cumplirse directamente sobre la finca sobre la que
la licencia se concede. Igualmente se regula la nota marginal de la declaración
de ilegalidad de la licencia de edificación, de concesión de licencias para
obras y usos provisionales y la nota marginal acreditativa de la adquisición
del aprovechamiento urbanístico.
La regulación de la inscripción de los
actos de parcelación se hace en el Capítulo X. Al respecto, se ha tenido en
cuenta la existencia de distintas normas urbanísticas materiales en diferentes
Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares
dejando a aquellas normas las cuestiones de fondo; ello significa que la
aplicación de las soluciones hipotecarias -únicas y uniformes- dependerán en
gran medida de la previa aplicación de las diversas regulaciones sustantivas
autonómicas, sobre todo en lo que se refiere a sus propios criterios en materia
de parcelación. Por otra parte, se pretende en todo caso una regulación
equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de
policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que este
sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la
exactitud del Registro.
Como consecuencia del criterio del
dictamen del Consejo de Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace
referencia exclusivamente a la actuación de los Registradores de la Propiedad,
sin que el articulado entre en la regulación de la actuación notarial.
En el capítulo XI se regula la
inscripción de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico. El
mecanismo legal se ha completado mediante la exigencia de que los particulares
declaren en la escritura pública si el terreno o vivienda transmitido se halla
o no incluido en área de tanteo y retracto, cuando en un término municipal se
hubieren delimitado dichas áreas. También se establece el modo en que el
Registrador ha de cooperar con los mismos para la mayor efectividad de las previsiones
que se han regulado. Sobre este punto debe señalarse que la normativa
reglamentaria se desarrolla por idénticas razones que las antes citadas en el
comentario al Capítulo V del Reglamento.
El último Capítulo se dedica el régimen
de venta forzosa, recogiendo unitariamente los distintos supuestos que, de
conformidad con la Ley, pueden desembocar en la misma; para ello se regula la
nota marginal acreditativa de la inclusión de la finca en el Registro
Administrativo de Solares y Terrenos sin Urbanizar, la nota marginal que ponga
de manifiesto la aplicación del régimen de venta forzosa, las reglas que han de
regular la inscripción de la venta así realizada y la situación en que quedarán
los asientos posteriores al momento en que registralmente quedó constatada la
aplicación del régimen de transmisión coactiva.
El presente texto ha tenido en cuenta,
además de las disposiciones vigentes, la Sentencia del Tribunal Constitucional
del 20 de marzo de 1997, que admite la constitucionalidad de los preceptos que
las Leyes enjuiciadas, es decir, la Ley 8/90, de 25 de julio y el Texto
Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo de 26 de
junio de 1992, destinan al Registro de la Propiedad, por ser competencia
exclusiva del Estado, en base al artículo 149.1.8ª de la Constitución Española.
Asimismo, ha tenido en cuenta las sugerencias que resultan del preceptivo
informe del Consejo de Estado, especialmente en lo que se refiere al carácter
registral de la norma reglamentaria y a otras cuestiones de estilo.
En definitiva, la norma que se aprueba
tiene una finalidad de clarificación jurídica en una materia compleja, cuya
aplicación supondrá la agilización de los procesos urbanísticos de
transformación del suelo y, por ende, una medida básica para facilitar la
disposición de terrenos edificables y evitar la especulación. De forma
decidida, se afronta dar curso a la plena eficacia del fundamento y dictado del
Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia
de Suelo y de Colegios Profesionales, origen de la Ley 7/1997, de 17 de abril,
facilitando la creación de suelo urbano con el instrumento técnico adecuado
para la protección jurídica del derecho de propiedad mediante la publicidad
registral (calificación, prioridad, legitimación, fe pública,
inoponibilidad...), garantía del acceso al crédito, personal y territorial,
enmarcado en los preceptos constitucionales que reflejan su función social e
imponen el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna.
En su virtud, a propuesta de la Ministra
de Justicia, de acuerdo con el Consejo de Estado, y previa deliberación del
Consejo de Ministros en su reunión del día
D I S P O N G O:
Artículo único.- Aprobación de las normas
complementarias al Reglamento.
Se aprueban las Normas Complementarias
al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el
Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística adjuntas.
Disposición derogatoria
única. Derogación
normativa.
Quedan derogadas todas las disposiciones
contenidas en el Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1.978, en
cuanto se refieran al acceso al Registro de la Propiedad de actos de naturaleza
urbanística. Asimismo quedan derogadas todas las disposiciones del Reglamento
de Parcelaciones y Reparcelaciones de del Suelo afectado por Planes de
Ordenación Urbana, de 7 de abril de 1.966 y del Reglamento de Edificación
Forzosa y Registro Municipal de Solares, declarados en vigor por el Real
Decreto 304/1993, de 23 de febrero, en cuanto contengan referencias al Registro
de la Propiedad.
Disposición final
primera. Carácter
de la disposición.
El contenido del presente Real Decreto
tendrá la consideración de Normas Complementarias del Reglamento para la
aplicación de la Ley Hipotecaria.
Disposición final
segunda. Entrada
en vigor.
El presente Real Decreto entrará en
vigor al día siguiente de su publicación en el "Boletín Oficial del
Estado".
Dado en Madrid, a
ELÉVESE AL CONSEJO DE MINISTROS,
LA MINISTRA DE JUSTICIA,
Fdº.: Margarita Mariscal de Gante y
Mirón
CAPITULO I.-
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Actos inscribibles.
Serán inscribibles en el Registro de la
Propiedad, además de los actos expresamente regulados en este Real Decreto, los
siguientes:
1.- Los actos firmes de aprobación de
los expedientes de ejecución del planeamiento, en cuanto supongan la
modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribución del
dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de
afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de
conservar la urbanización.
2.- Las cesiones de terrenos con
carácter obligatorio en los casos previstos por las Leyes o como consecuencia
de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
3.- Los actos de transferencia y
gravamen del aprovechamiento urbanístico, incluso como cuando den lugar a un
derecho separado del suelo, mediante la apertura de folio independiente.
4.- Las condiciones especiales de
concesión de licencias en los términos previstos por las Leyes.
5.- La incoación de expedientes que
tengan por objeto la declaración del incumplimiento del deber de urbanizar o
edificar o que se instruyan en materia de disciplina urbanística sobre fincas
determinadas, así como la iniciación del procedimiento que tenga por objeto el
apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de las sanciones
impuestas.
6.- La interposición de recurso
contencioso-administrativo que pretenda la anulación de los planes de
ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias, así como de la
demanda formulada en dicho recurso.
7.- Las sentencias firmes en que se
declare la anulación a que se refiere el número anterior, cuando se refieran a
fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
8.- Cualquier otro acto administrativo
que en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos de ejecución
modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real
sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.
Artículo 2.- Título inscribible.
El título para la inscripción de los
actos a que se refiere el artículo 1 se sujetará a las siguientes reglas:
1.- Los que tengan su origen en negocios
o contratos entre particulares deberán formalizarse en escritura pública y los
que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se inscribirán en virtud
de mandamiento del Juez o Tribunal correspondiente, en el que se transcriba la
providencia o el auto recaído o se ordene la inscripción de la sentencia de que
se trate.
2.- Salvo los casos en que la
legislación establezca otra cosa, los actos administrativos se inscribirán
mediante certificación de la misma naturaleza que cumpla los siguientes
requisitos:
a) Que se expida, en ejemplar duplicado,
por el Secretario de la Entidad u Órgano actuante y con inserción literal del
acuerdo adoptado.
b) Que exprese que el acto ha puesto fin
a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en este Reglamento para acuerdos
determinados.
c) Que se hagan constar en ella, en la
forma exigida por la Legislación Hipotecaria, las circunstancias relativas a
las personas, los derechos y las fincas a los que afecte el acuerdo.
3.- En el supuesto contemplado en el
número 2, el Registrador, una vez practicado el asiento que corresponda,
archivará uno de los ejemplares de la certificación y devolverá el otro con
nota de las operaciones realizadas. En el caso de que deniegue o suspenda total
o parcialmente la inscripción, deberá hacer constar el medio que, a su juicio,
fuese procedente para subsanar el defecto que motivó la suspensión, o bien la
forma más adecuada, en su caso, de obtener la inscripción en el supuesto de que
el defecto, por su carácter insubsanable, hubiera motivado la denegación del
título.
Artículo 3. Planos de situación.
Los documentos públicos a que se refiere
el artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio
inscribible, se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica
de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que
afecten, de acuerdo con lo dispuesto en las reglas siguientes:
1.- El plano se archivará en los
términos previstos en el inciso segundo del número 4 del artículo 51 del
Reglamento Hipotecario. Podrá acompañarse también al plano citado copia del
mismo en soporte magnético u óptico.
2.- El Registrador remitirá copia del
mismo a la Oficina Catastral competente, para que, en los términos establecidos
en la legislación aplicable, dicha Oficina remita, en su caso, al mismo los
datos identificadores de la finca o fincas objeto del acto de que se trate.
3.- Cuando el acto inscribible se
origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el
plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo
administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito
para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala
adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible.
CAPÍTULO II.- INSCRIPCIÓN DE LOS PROYECTOS DE
EQUIDISTRIBUCIÓN
Artículo 4.- Fincas y derechos sujetos.
Quedarán sujetos al procedimiento de
equidistribución que resulte aplicable las fincas, partes de fincas o derechos
de aprovechamiento urbanístico, comprendidos dentro de los límites de la unidad
de ejecución, y las fincas, partes de fincas o derechos de aprovechamiento
urbanístico adscritos, cuyos titulares tengan derecho a participar en el
aprovechamiento reconocido a dicha unidad, aunque tales fincas o
aprovechamientos constituyan o se refieran a terrenos situados fuera de los
límites de la misma.
Artículo 5.- Nota marginal de iniciación del
procedimiento.
1.- A requerimiento de la Administración
o de la entidad urbanística actuante, así como de cualquiera otra persona o
entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, el
Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada expresando la
iniciación del procedimiento y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación
de dominio y cargas. En la solicitud, constará la fincas, porciones o derechos
de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución. Cuando se trate de
unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota
marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de
constitución de la Entidad.
2.- La nota marginal tendrá una duración
de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres a instancia de la
Administración actuante o de la Entidad Urbanística colaboradora.
3.- Cuando con posterioridad a la nota
se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la
nota de despacho del título correspondiente el contenido de la misma.
4.- La nota practicada producirá en todo
caso los efectos previstos en los artículos 14 y siguientes.
Artículo 6.- Título inscribible.
Será título idóneo para la inscripción
de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración
actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. Dicha
certificación podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el
artículo 211 del Reglamento notarial, a requerimiento de la Administración
actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere
tramitado el proyecto. También será título inscribible la escritura pública
otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en
la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa
de las operaciones realizadas.
Artículo 7.- Circunstancias que ha de contener el
título.
El título inscribible, sin perjuicio de
los requisitos exigidos por la legislación urbanística aplicable, deberá
contener las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y
especialmente:
1.- Referencia a la unidad de ejecución
y a la aprobación definitiva del Plan que se ejecuta y, en su caso, al
expediente de delimitación de la propia unidad, con especificación de la fecha
de aprobación del proyecto de equidistribución y de su publicación en el Diario
Oficial que corresponda.
2.- Descripción de cada una de las
fincas, partes de fincas y unidades de aprovechamiento incluidas en la unidad
de ejecución o adscritas a esta, con especificación de su titularidad y de las
cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas, y en su caso, de sus datos
registrales.
3.- Especificación respecto de cada
finca de origen de las modificaciones que se produzcan en su descripción o en
su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro no coincidieren con
los del proyecto.
4.- Determinación de la correspondencia
entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de
resultado adjudicadas, conforme al mismo, a los titulares de las primeras.
5.- En el caso de que en el proyecto se
lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen
que forman parte de la unidad de ejecución, se describirá la finca agrupada,
que deberá comprender solamente los terrenos físicamente incluidos en la unidad
de que se trate.
6.- Especificación de las cargas y
derechos inscritos sobre las fincas de origen que han de ser objeto de traslado
o de cancelación conforme a los señalado en el artículo 11.
7.- Descripción de las construcciones
que se mantienen y especificación de las fincas de resultado en que se ubican.
Se expresarán, en su caso, las construcciones existentes, aunque no hubieran
sido objeto de previa inscripción registral.
8.- Descripción de las fincas de
resultado formadas en virtud del proyecto de equidistribución, conforme a lo
dispuesto en la Legislación Hipotecaria, bien por sustitución de las fincas
originarias, bien por segregación de la agrupada instrumentalmente a estos
efectos.
9.- Determinación de la cuota que se
atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del
proyecto de equidistribución, de acuerdo con lo establecido en el artículo
20.1.
10.- Adjudicación de las fincas de
resultado a los titulares a quienes correspondan por título de subrogación o de
cesión obligatoria.
11.- Relación de los propietarios de
fincas y de aprovechamientos así como de los titulares de las cargas y
gravámenes afectados por la equidistribución, con especificación de sus
circunstancias personales, de acuerdo con lo dispuesto en la Legislación
Hipotecaria, y con expresa indicación de haber sido notificados en el
expediente.
12.- Plano de las fincas de las fincas
de resultado. Cuando se hubieren incluido en la unidad de ejecución fincas
situadas fuera de ella o que hubieren sido objeto de ocupación directa, con
apertura de folio independiente a su aprovechamiento, se aportará plano aparte
de las mismas. Al título inscribible se acompañará ejemplar por duplicado de
los planos para su archivo en el Registro de la Propiedad.
Artículo 8.- Inmatriculación, rectificación de
descripción y formación de fincas de origen.
La aprobación definitiva del proyecto de
equidistribución será título suficiente para:
1.- La inmatriculación de fincas que
carecieren de inscripción y la rectificación de su extensión superficial o de
sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, sin necesidad de
otro requisito. Cuando el proyecto se hubiere llevado a cabo por acuerdo
unánime de los interesados o a instancia de propietario único, para que
produzca los efectos previstos en este párrafo, deberá someterse al trámite
ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística para
los proyectos de equidistribución.
2.- La realización de las operaciones de
modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de
las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución.
Artículo 9.- Reanudación del tracto sucesivo
interrumpido sobre las fincas de origen.
Cuando alguna de las fincas incluidas en
la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quién
justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquella, la
reanudación del tracto sucesivo interrumpido podrá realizarse conforme a las
siguientes reglas:
1.- Cuando los títulos públicos
intermedios tan solo estuviesen pendientes de inscripción. se procederá
previamente a la práctica de esta. Si fuese preciso, para la obtención de
copias de tales títulos tendrá interés legítimo para solicitar su expedición el
Órgano actuante, la Junta de Compensación o la entidad competente para al ejecución
de la unidad.
2.- Si la inscripción contradictoria con
la titularidad alegada en el expediente tuviera más de treinta años de
antigüedad, se citará al titular registral en el domicilio que constare del
asiento y si tal circunstancia no resultare del Registro, por edictos. Si dicho
titular no compareciere, ni tampoco formulare oposición el Ministerio Fiscal,
la inscripción de la finca de origen se practicará a favor de quién hubiere
justificado su derecho por cualquier título. De la misma forma se practicará la
inscripción en caso de que el titular hubiere comparecido en el expediente y no
se opusiera al contenido del proyecto.
3.- Si la inscripción contradictoria
tuviera treinta o menos de treinta años de antigüedad, la reanudación del
tracto interrumpido dentro del expediente sólo podrá tener lugar cuando conste
que el titular registral se ha dado por enterado personalmente y no ha
formulado oposición.
4.- La realización de los trámites a que
se refieren los números anteriores deberá llevarse a efecto por la
Administración actuante y su resultado se incorporará al acuerdo de aprobación
definitiva del proyecto, que deberá contener la referencia a los documentos en
que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su
destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por
parte de los interesados.
5.- Si no se cumplen los requisitos de
los párrafos anteriores, la Administración actuante adjudicará las fincas de
resultado al titular registral de las de origen, haciendo constar en el título
inscribible que el expediente se ha entendido con persona distinta. El
Registrador de la Propiedad hará la inscripción sin indicación alguna de la
posible contradicción.
6.- El procedimiento regulado en los
números 2 a 5 podrá ser tramitado por Notario competente para actuar en el
Distrito donde se sitúe la finca, a instancia del titular de la finca incluida
en la unidad de ejecución. Si se diera este supuesto, el Notario requerido dará
cuenta del hecho al Órgano actuante y el resultado del expediente se
formalizará en acta de notoriedad, cuya primera copia se remitirá, asimismo, al
Órgano actuante, antes de la aprobación definitiva del proyecto de
equidistribución.
Artículo 10.- Doble inmatriculación. Titularidad
desconocida o controvertida sobre la finca de origen. Titular en ignorado
paradero.
Cuando la finca incluida en el proyecto
de equidistribución hubiere sido objeto de doble inmatriculación, resultare ser
de titular desconocido o registralmente constare que su titularidad es
controvertida, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- Si la finca constare doblemente
inmatriculada, por haberse practicado la nota correspondiente con anterioridad
a la iniciación del procedimiento de equidistribución, o dicha doble
inmatriculación resultare probada como consecuencia de las operaciones del
propio proyecto, deberán considerarse interesados en el proceso los titulares
registrales de la finca doblemente inmatriculada, según cada inscripción, lo
que supondrá el mantenimiento de dicha situación en la adjudicación de las
fincas de resultado y en su inscripción registral, la cual se practicará a
favor de quien acredite mejor derecho en el juicio declarativo ordinario que
corresponda por su cuantía en el orden jurisdiccional civil. Todo ello, sin
perjuicio del convenio entre los titulares afectados formalizado en escritura
pública. En la inscripción de las fincas de resultado se harán constar las
circunstancias correspondientes a las fincas de origen que hubieren sido objeto
de doble inmatriculación.
2.- Cuando la finca de origen fuere de
titular desconocido, la finca de resultado se inscribirá a favor de la
Administración actuante, con carácter fiduciario y para su entrega a quien
acredite mejor derecho sobre la misma. Si el titular de la finca de origen
estuviere en ignorado paradero, la defensa de sus intereses, durante la
tramitación del proceso, corresponderá al Ministerio Fiscal, salvo que el
ausente tuviese designado representante con facultades suficientes.
3.- Se considerará que existe
titularidad controvertida cuando constare anotación preventiva de demanda de
propiedad. En este caso la inscripción de la finca de resultado se practicará a
favor del titular registral de la finca de origen, pero trasladando,
igualmente, la anotación preventiva que sobre la misma conste practicada.
Artículo 11.- Régimen de las titularidades limitadas
y de los derechos y gravámenes inscritos sobre las fincas de origen.
Cuando sobre las fincas de origen
aportadas al proyecto de equidistribución, constasen inscritos derechos, cargas
o titularidades no dominicales, sin perjuicio de lo establecido en la
legislación urbanística aplicable sobre notificación del expediente a sus
respectivos titulares, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- Las titularidades condicionales,
derechos y cargas inscritos sobre las fincas de origen, que el proyecto declare
incompatibles con la ordenación urbanística, siempre que en dicho proyecto se
solicitase expresamente, con especificación de la indemnización que, en su
caso, haya de satisfacerse a su titular y siempre que conste que se ha pagado o
consignado su importe, serán objeto de cancelación.
2.- Cuando dichas titularidades,
derechos y cargas no fuesen declaradas expresamente incompatibles con las
determinaciones del planeamiento, se considerarán compatibles y el Registrador
las trasladará de oficio, por subrogación real, a las fincas de resultado que
se adjudiquen a los titulares de las primeras, con cumplimiento de lo dispuesto
en las reglas siguientes.
3.- Si al titular de una finca de origen
se le adjudica una única finca de resultado, bastará para el traslado que el
proyecto mencione su existencia sobre la finca de origen.
4.- Cuando al titular de una sola finca
de origen le correspondiera por subrogación real la adjudicación de varias
fincas de resultado, se aplicará lo dispuesto en el número 3 que antecede, sin
que sea necesario que el proyecto distribuya entre estas últimas la carga o
derecho trasladado.
5.- Cuando al mismo titular de dos o más
fincas de origen le correspondiera la adjudicación de una única finca de
resultado, el proyecto deberá determinar respecto de ésta la cuota porcentual
que corresponda a cada una de las de origen. Determinada dicha cuota, el
Registrador trasladará los derechos o cargas preexistentes sobre cada una de
las fincas de origen sobre la cuota porcentual que corresponda a aquella en la
finca de resultado.
6.- Cuando al mismo titular de varias
fincas de origen le correspondiera la adjudicación de distintas fincas de
resultado se tendrán en cuenta las reglas contenidas en los números 3, 4 y 5,
en cuanto fuesen aplicables al caso.
7.- Cuando el proyecto mencionase la
existencia de cargas o derechos no dominicales inscritos con fecha posterior a
la de la nota marginal de iniciación de expediente y de los que el Órgano
actuante tenga conocimiento durante su elaboración y tramitación, se aplicará a
su traslado lo dispuesto en los números 3 y 4, sin que sea necesaria la
fijación de la cuota a que se refiere el número 5.
8.- Cuando mediare acuerdo unánime de
todos los titulares activos y pasivos de los derechos preexistentes sobre las
fincas de origen en orden a su subsistencia, distribución, concreción en
determinadas fincas de resultado o especificación de su rango, el Registrador
inscribirá el traslado conforme a lo pactado. Dicho acuerdo podrá formalizarse
mediante comparecencia de todos los titulares interesados en el expediente o en
virtud de escritura notarial complementaria.
Artículo 12. Imposibilidad de subsistencia de cargas
compatibles con las determinaciones del planeamiento.
Cuando se trate de derechos o cargas
compatibles con la ordenación o con su ejecución, pero cuya subsistencia no
fuere posible dada la situación o características o usos de la finca de
resultado, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- Tanto en el caso de que la situación
a que se refiere este artículo resultase del proyecto inscrito, como en el
supuesto de que fuere apreciada directamente por el Registrador, este procederá
al traslado de la carga o derecho de que se trate conforme a lo dispuesto en
las reglas contenidas en el artículo anterior. El Registrador de la Propiedad
que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo.
2.- El Registrador hará constar el
traslado y la situación de imposibilidad de subsistencia que afecta al derecho
o carga trasladado en la nota de despacho de la certificación del proyecto,
haciendo constar en dicha nota si la situación que afecta al derecho o carga de
que se trate ha sido apreciada por la Administración actuante o en la
calificación registral del título. En este último caso, hará constar, asimismo,
las razones que estime oportunas para entender el derecho o carga de imposible
subsistencia sobre la finca de resultado.
3.- En todo caso, los titulares activos
y pasivos del derecho o carga de que se trate podrán convenir en escritura
pública su cancelación o conversión en un derecho de crédito garantizado, en su
caso, con hipoteca.
4.- Si alguno de dichos titulares no
estuviese conforme con la calificación registral sobre la imposibilidad de
subsistencia del derecho o carga o no conviniera con la otra parte sobre su
valoración o la de la hipoteca que ha de garantizar el crédito correspondiente,
podrán acudir al Juzgado competente en el Orden Jurisdiccional civil, para
obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad, y,
en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de
la mencionada garantía hipotecaria.
5.- En caso de que se planteara la
situación litigiosa a que se refiere le número anterior, podrá pedirse la
anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la demanda
correspondiente.
Artículo 13.- Inscripción de las fincas de resultado.
La inscripción de las fincas de
resultado se practicará a favor del titular registral, salvo los supuestos de
reanudación del tracto o lo previsto en los artículos siguientes. Si las fincas
de origen constasen inscritas a favor de varios titulares en proindivisión o de
personas casadas y el proyecto no especificase la forma de la adjudicación, las
fincas de resultado se inscribirán en la proporción en que constasen inscritas
las de origen o con sujeción, en su caso, al régimen matrimonial que a estas
fuese aplicable.
Artículo 14.- Práctica de los asientos posteriores
a la nota marginal de iniciación del proyecto.
Practicada la nota a que se refiere el
artículo 5, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- Si el proyecto adjudicare las fincas
de resultado a los titulares de las fincas de origen, según los asientos
vigentes en el momento de la presentación del título de equidistribución en el
Registro, la inscripción se practicará a favor de éstos, aunque fueren
distintos de los que constaban como titulares en el momento de la expedición de
la certificación y de la práctica de la nota.
2.- Si el proyecto adjudicare las fincas
de resultado a los que eran titulares de las fincas de origen en el momento de
la expedición de la certificación y de la práctica de la nota marginal a que se
refiere el artículo 5, la inscripción se llevará a cabo a favor de dichos
titulares y se cancelarán las inscripciones de dominio de fecha posterior a la
de la nota, cualquiera que sea la fecha del título en cuya virtud se hubieren
practicado.
3.- Cuando fueran varias las
inscripciones de dominio de la finca de origen posteriores a la que resulta de
la certificación, y el título de equidistribución adjudicare la finca de
resultado al titular de cualquiera de ellas, la inscripción se practicará a favor
de este y se cancelarán sólo las inscripciones de dominio posteriores a la del
adjudicatario.
4.- Las cancelaciones a que se refieren
este artículo y el siguiente se practicarán por nota marginal.
Artículo 15.- Cancelación de derechos y cargas
inscritos con posterioridad a la fecha de la nota.
Cuando la finca de origen estuviere
sujeta a derechos o cargas no mencionados en el proyecto de equidistribución e
inscritos con posterioridad a la fecha de la nota, los asientos
correspondientes se cancelarán en todo caso, cualquiera que sea la fecha del
título en cuya virtud se hubieren constituido.
Artículo 16.- Nota marginal de referencia a la
cancelación formal.
Cuando se practique la cancelación
formal de asientos, conforme a los dispuesto en los artículos anteriores, se
hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca de resultado la
existencia de los asientos que han sido objeto de dicha cancelación, el título
que los hubiere motivado y su respectiva fecha.
Artículo 17.- Título para la rectificación de la
inscripción de la finca de resultado en caso de cancelación formal.
Practicada la cancelación formal y
tomada la nota a que se refiere el artículo anterior, se aplicarán las
siguientes reglas:
1.- Para la inscripción del dominio de
la finca de resultado o de los derechos constituidos sobre la de origen, a
favor de los causahabientes del titular de esta última, será necesaria la
presentación del título que motivó la practica del asiento cancelado,
acompañada de la rectificación que corresponda, formalizada en escritura
pública, en la que se hagan constar las circunstancias y descripción de las
fincas resultantes del proyecto y la conformidad para la práctica de los nuevos
asientos del titular registral de la finca adjudicada y de los titulares de los
derechos cancelados.
2.- Cuando no pudiere obtenerse la
conformidad del titular de la finca de resultado, ni de todos los titulares de
derechos cancelados, a efectos de la rectificación procedente, ésta podrá
practicarse en virtud de acuerdo firme de la Administración actuante en el que
se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que se adopte a solicitud de todos o
alguno de los titulares de derechos cancelados formalmente conforme a lo
dispuesto en los artículos 14 y 15.
b) Que se notifique el proyecto de
rectificación al titular registral, adjudicatario de la finca de resultado y a
los de derechos y cargas formalmente cancelados y que no hubieran instado el
acuerdo. La notificación se hará en el domicilio que constare del Registro y,
en otro caso, por edictos.
3.- No será necesaria la conformidad de
los titulares registrales y bastará instancia ante el Registrador del titular
del derecho cancelado cuando la correspondencia entre la finca de origen y la
finca de resultado se deduzca directamente de los asientos del Registro.
4.- En tanto no se lleve a cabo la
rectificación a que se refiere el presente artículo respecto de todos y cada
uno de los derechos que hubieren sido objeto de cancelación formal no podrá
practicarse asiento alguno sobre la finca de resultado adjudicada al titular
primitivo de la finca de origen.
Artículo 18.- Reglas para la inscripción del proyecto
de equidistribución.
La inscripción del proyecto de
equidistribución se practicará conforme a las siguientes reglas:
1.- La inmatriculación de fincas, la
rectificación de datos descriptivos, la reanudación del tracto interrumpido y
la cancelación de derechos incompatibles se inscribirán en las fincas de origen
con carácter previo a la inscripción de las operaciones de equidistribución.
2.- Si se hubieran agrupado en el
proyecto las fincas de origen, la inscripción de la agrupación se practicará a
favor de la comunidad de los interesados en el procedimiento y en la nota de
referencia se hará constar su carácter instrumental.
3.- Si no se agruparan las fincas de
origen, en la cancelación de sus asientos se harán constar los datos de las
fincas de resultado que el proyecto adjudique, por subrogación real, a su
titular y en su caso la finca de resultado a que ha sido trasladada cada carga
o derecho compatible con la ordenación. Las fincas de resultado se inscribirán
en folio y bajo número independiente, con traslado de las cargas que le
corresponden.
Artículo 19. De la afección de las fincas de
resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar.
Quedarán afectos al cumplimiento de la
obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la
legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos
reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución,
incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con
anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a
los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a
los demás de éste carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados
en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección.
Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las siguientes
reglas:
1.- En la inscripción de cada finca de
resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente:
a) Que la finca queda afecta al pago del
saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto.
b) El importe que le corresponda en el
saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le
atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización
y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por
razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar.
2.- En caso de incumplimiento de la
obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la
Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento
correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se
notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados
sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por
cualquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga,
se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que
incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por
nota marginal.
3.- No será necesaria la constancia
registral de la afección cuando del Proyecto de equidistribución resulte que la
obra de urbanización ha sido realizada y pagada o que la obligación de
urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de garantías admitidas por la
legislación urbanística aplicable.
4.- En el proyecto podrá establecerse,
con los requisitos que en cada caso exija el Órgano actuante, que la afección
no surta efectos respecto de acreedores hipotecarios posteriores cuando la
hipoteca tuviera por finalidad asegurar créditos concedidos para financiar la
realización de obras de urbanización o de edificación, siempre que, en este
último caso, la obra de urbanización esté garantizada en su totalidad.
Artículo 20. Caducidad y cancelación de la afección.
La caducidad y cancelación de la
afección a que se refiere el artículo anterior se sujetará a las siguientes
reglas:
1.- La afección caducará a los siete
años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a
definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o
compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a
contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo
definitivo, sin que ningún caso pueda el plazo exceder de siete años desde la
fecha originaria de la afección.
2.- La afección podrá cancelarse, antes
de su fecha de caducidad:
a) En caso de reparcelación, a instancia
de cualquiera de los titulares del dominio u otros derechos sujetos a la misma,
acompañando a la solicitud certificación del Órgano actuante expresiva de haber
sido satisfecha la cuenta de la liquidación definitiva referente a la finca de
que se trate.
b) En caso de compensación, cuando a la
instancia del titular se acompañe certificación del Órgano actuante expresiva
de haber sido recibida la obra de urbanización, y, además, cuando se hubiese
constituido Junta de Compensación, certificación de la misma acreditativa del
pago de la obligación a favor de la Entidad Urbanística.
c) La regla contenida en la letra b) que
antecede se aplicará en todos los casos en los que la legislación urbanística
atribuya la obligación de realizar materialmente la urbanización a los
administrados.
Artículo 21.- De la expropiación del titular no
adherido a la Junta de Compensación.
En el caso de que determinados
propietarios no se adhieran al sistema de compensación, si el expediente de
expropiación que ha de seguirse fuese declarado de urgencia conforme a lo
establecido en cada caso por la legislación urbanística aplicable, podrán
aplicarse a dicho expediente las normas contenidas en el Capítulo III del
presente Real Decreto sobre inscripción registral de la expropiación por
tasación conjunta. En este caso, tomada la anotación preventiva a que se
refiere la legislación expropiatoria, el proyecto de compensación se tramitará
y concluirá en forma ordinaria y, una vez aprobado definitivamente dicho
proyecto, la finca o fincas de resultado que correspondan por subrogación real
a la ocupada se inscribirán a favor de la Junta de Compensación, en concepto de
beneficiario de la expropiación, sin perjuicio de las acciones que la
legislación urbanística atribuya al propietario en orden a la determinación del
justiprecio.
CAPITULO III. -
EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS. -
Artículo 22.- Iniciación del expediente.
1.- Cuando la Administración tenga conocimiento de que la
expropiación afecta a fincas inscritas, solicitará certificación por la que se
acredite el dominio y cargas de las mismas. Dicha certificación también podrá
ser solicitada por el titular registral, justificando que se encuentra iniciado
el oportuno expediente, bien por referencia a su publicidad en periódicos
oficiales, bien acompañando los documentos administrativos necesarios.
2.- La expedición de dicha certificación
se hará constar por nota marginal, expresando su fecha y el procedimiento de
que se trate, pudiendo indicarse también en la misma, simultánea o
posteriormente, que se ha optado por la aplicación del procedimiento de
tasación conjunta. Dicha nota marginal se cancelará por caducidad,
transcurridos tres años desde su fecha, si en el Registro no consta algún nuevo
asiento relacionado con el mismo expediente.
3.- Cuando la Administración no utilice
el procedimiento de tasación conjunta, el reflejo registral de las operaciones
posteriores se regirá por lo establecido con carácter general en la legislación
hipotecaria y de expropiación forzosa. En otro caso, se estará a lo dispuesto
en los artículos siguientes.
Artículo 23.- Practica de la inscripción.
En el supuesto de expropiación por el
procedimiento de tasación conjunta los asientos podrán practicarse en
cualquiera de las siguientes formas:
1.- Mediante la inscripción
individualizada de cada finca registral.
2.- Mediante la inscripción como una o
varias fincas de la totalidad o parte de las superficies incluidas en la unidad
expropiada.
En ambos casos la inscripción se
practicará a favor de la Administración actuante o del beneficiario de la
expropiación, siempre que se acredite que ha sido pagado, o, en su caso
consignado, el importe del valor asignado a la finca.
Artículo 24.- Título inscribible.
El título inscribible de la expropiación
forzosa se ajustará a las siguientes reglas:
1.- Cuando la Administración optare por
la inscripción individualizada de las fincas registrales o de alguna de las
incluidas en la unidad expropiada, el título inscribible estará constituido por
el acta de ocupación y pago, conforme a lo dispuesto por la legislación general
de expropiación forzosa.
2.- Cuando la Administración optare por
la inscripción conjunta de la totalidad o parte de las superficies expropiadas,
en la que se comprendan varias fincas registrales, el título inscribible será
la certificación de la resolución administrativa en la que deberá constar:
a) Descripción de la finca o fincas
resultantes, conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
b) Referencia a las fincas expropiadas
que formen la resultante o resultantes y a sus titulares respectivos.
c) Plano de la finca o fincas
resultantes.
d) Fecha de la aprobación definitiva del
proyecto de expropiación.
e) La realización de las publicaciones
que legalmente sean procedentes.
f) Indicación de que han tenido lugar
las notificaciones personales de los titulares de dominio y cargas que
constaren en la certificación.
Artículo 25.- Documentos complementarios de la
certificación administrativa.
A la certificación administrativa a que
se refiere el apartado 2 del artículo anterior, y respecto de cada una de las
fincas de origen, se acompañará según proceda:
1.- El acta de ocupación.
2.- El acta de pago del justiprecio a
favor del titular registral del dominio, y del pago o consignación, según
proceda, de la parte necesaria del mismo correspondiente a otros derechos
inscritos, cuando se hubiere aportado al expediente la certificación de dominio
y cargas a la que se refiere el artículo 22.
3.- El acta de pago del justiprecio a
favor de la persona con la que se hubiere entendido el expediente, si éste
aportare certificación acreditativa de que la finca, tal y como se describe en
el expediente no está inscrita a favor de persona alguna y hubiere justificado
debidamente su derecho.
4.- El documento que acredite la
consignación del justiprecio a favor de la persona con la que se haya entendido
el expediente, cuando no se hubiese aportado al mismo la certificación a que se
refiere el artículo 22.
5.- El documento que acredite la
consignación de la parte necesaria del justiprecio a favor de quien
corresponda, cuando de la certificación registral resultare la existencia de
anotación de demanda sobre el derecho expropiado o cargas o gravámenes
anteriores a la nota marginal, cuyos titulares hubieren sido debidamente
citados en el expediente sin haber comparecido en el mismo.
6.- El acta de depósito del justiprecio,
en la que se haga constar la comparecencia del Ministerio Fiscal si se tratare
de titulares desconocidos o no comparecientes, o el titular del derecho fuere
menor o incapacitado, que no estuviera debidamente representado, así como en
los demás casos en que, conforme a la legislación, fuere preceptiva la
intervención del Ministerio Público.
7.- El acta de depósito del justiprecio
en todos los demás casos que proceda, de acuerdo con lo establecido en la
legislación de expropiación forzosa.
Artículo 26.- Reglas para la inscripción de las
fincas de resultado y respecto de las operaciones que han de practicarse sobre
las fincas de origen.
Respecto de las finca o fincas
resultantes y de las de origen a que se refiere el expediente de expropiación
forzosa, el Registrador procederá de acuerdo con las siguientes reglas:
1.- La finca o fincas resultantes se
inscribirán libres de cargas, a favor de la Administración actuante o, en su
caso, del beneficiario de la expropiación.
2.- Si a la certificación se acompañaren
las actas de ocupación y pago de las fincas de origen correspondientes, el
Registrador practicará, al margen de su última inscripción de dominio, nota de
agrupación, con efectos de transferencia. Se seguirá el mismo criterio cuando se
acompañe acta de depósito y se dieren las circunstancias señaladas en el
artículo anterior.
3.- Cuando el importe pagado o
depositado hubiere sido el fijado por la Administración actuante en la
aprobación definitiva del proyecto, y no resultare en el expediente que el
precio ha sido fijado definitivamente en vía administrativa, el Registrador
hará constar en la inscripción de la finca de resultado que aquella se practica
sin perjuicio de los derechos del titular de la finca de origen de que se trate
para revisar en el procedimiento administrativo o jurisdiccional que
corresponda, la cuantía definitiva del precio pagado o depositado.
4.- El dominio y las cargas, gravámenes,
derechos reales y limitaciones de toda clase, inscritos sobre las fincas de
origen con posterioridad a la fecha de la nota marginal a que se refiere el
artículo 22, se cancelarán al practicarse la inscripción de las fincas
resultantes del proyecto, aunque los interesados no hubieran sido parte en el
procedimiento. Para que puedan cancelarse los asientos de fecha anterior a
dicha nota, deberá constar que los interesados han sido citados en forma legal
y que concurrieron, por sí o debidamente representados, al pago, o en otro
caso, que se consignó el precio o la parte necesaria del mismo, según los
casos.
Artículo 27.- Supuesto de datos registrales
contradictorios en el expediente.
Cuando se hubiere depositado el
justiprecio por resultar del expediente pronunciamientos registrales contrarios
a la realidad alegada por los particulares, para cancelar los asientos
correspondientes será necesario que se presente acta tramitada con arreglo a lo
previsto en el artículo 209 del Reglamento Notarial por la que resulte
justificado el derecho de la persona que alega ser el titular. A dicha acta se
acompañara la del pago o documento justificativo de la consignación del precio
a favor de la misma persona.
Artículo 28.- Supuesto de fincas o derechos no
incluidos en el expediente.
Si en el momento de la inscripción de la
finca o fincas resultantes, o posteriormente, el Registrador tuviere duda
fundada de que alguna finca o derecho inscrito no ha sido incluida en el
expediente, remitirá certificación literal de sus asientos al Órgano
expropiante y tomará nota de su remisión al margen de la última inscripción de
dominio; dicha nota se cancelará por caducidad transcurrido un año desde su
fecha. Para cancelar la inscripción será necesario solicitud de la
Administración expropiante acompañada de documento justificativo de que los
titulares de las fincas o derechos han sido debidamente compensados, previa
tramitación del adecuado expediente complementario.
CAPITULO IV.-
INSCRIPCIÓN DE CESIONES OBLIGATORIAS.
Artículo 29.- Cesiones susceptibles de inscripción.
Los terrenos que en cumplimiento de las
Leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la
Administración actuante y para su afectación al destino previsto en los Planes
de Ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas,
salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa.
Artículo 30.- Título para la inscripción de las
cesiones obligatorias.
La inscripción de las cesiones
obligatorias, se efectuará por los siguientes títulos:
1.- Cuando la ejecución de las cesiones
se lleve a cabo como una de las operaciones de equidistribución, la inscripción
se efectuará por los mismos títulos que este Reglamento prevé para esas
operaciones. En los supuestos de innecesariedad de reparcelación por pertenecer
a propietario único o a varios proindiviso la totalidad de las fincas que
integran la unidad, o por renuncia de los propietarios al expediente
reparcelatorio, con aceptación por la Administración de la localización del
aprovechamiento, para la inscripción de los terrenos de cesión obligatoria se tramitará
expediente en el que, al menos, se determinen las parcelas susceptibles de
aprovechamiento y se describan las superficies que han de cederse
obligatoriamente.
2.- Las superficies de cesión
obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a
regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el
Plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a favor del Órgano
actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de
la certificación a que se refiere el artículo siguiente.
3.- En los demás casos se requerirá que
conste el acuerdo de los titulares registrales con la Administración actuante,
formalizado en acta administrativa de la que expedirá la certificación
correspondiente, en los términos previstos en el artículo 2 de este Reglamento,
o en escritura pública.
4.- En las resoluciones, actas o
escrituras mencionadas, podrán llevarse a cabo las segregaciones o
modificaciones hipotecarias que procedan, para la determinación registral de la
finca que es objeto de cesión.
Artículo 31. Inscripción de terrenos de cesión
obligatoria en virtud de certificación del Órgano actuante.
En el caso previsto en el número 2 del
artículo anterior, en la certificación expedida por el Órgano actuante deberá
constar:
1.- La resolución en la que se acordó la
ocupación de las fincas que han de ser objeto de cesión a favor de la
Administración actuante, con especificación de su destino a cesión, conforme a
las previsiones del plan.
2.- Que el expediente previo a la
resolución ha sido notificado a los titulares registrales de las fincas objeto
de cesión y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para
solicitar la tramitación del proyecto de equidistribución, si fuera oportuno.
3.- Si hubo o no dicha solicitud y, en
caso afirmativo, los términos en que se dictó la resolución motivada en la que
se exprese que no resulta procedente la equidistribución solicitada por haberse
consolidado totalmente la edificación permitida o legalizada por el
planeamiento en cuya virtud se exige la cesión.
4.- Que la resolución administrativa en
la que se acordó la ocupación unilateral no es susceptible de recurso alguno,
administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de revisión.
Artículo 32. Otras cesiones de suelo.
Las cesiones de terrenos que no tengan
legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios
urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los
requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles.
CAPITULO V.- INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
Artículo 33.- Reglas generales sobre la transferencia
del aprovechamiento urbanístico.
En aquellos casos en los que la
legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de
transferencias de aprovechamiento urbanístico, ya se trate de transmisión entre
fincas pertenecientes a distintos titulares o de distribución del mismo entre
las que pertenezcan a un solo titular, su inscripción en el Registro de la
Propiedad se practicará de acuerdo con las siguientes reglas:
1.- Para su inscripción por el
Registrador de la Propiedad será necesario que la trasmisión o distribución se
formalice en escritura pública otorgada por el titular o titulares de las
fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas
por la transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o
anotados sobre las mismas y que resulten afectados por la transferencia de
aprovechamiento en lo términos que establece este artículo.
2.- La transmisión o distribución será
objeto de inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento
acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de
la última inscripción de dominio de la finca de que proceda.
Artículo 34.- Circunstancias del título y de los
asientos.
En los asientos que se practiquen se
harán constar, además de las circunstancias generales aplicables, las
siguientes:
1.- Número de unidades de
aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la
transmisión o distribución, especificadas en función de los parámetros sobre
edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable.
2.- Cuantía del aprovechamiento
transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la
finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de
origen.
3.- Determinación de los derechos
inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la
transmisión o distribución de aprovechamiento.
4.- Determinación de los derechos
inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del
aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino.
Artículo 35.- Convenio sobre transferencias de
aprovechamiento.
A efectos de su inscripción en el
Registro de la Propiedad, en la transferencia de aprovechamiento deberán
consentir los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga
inscrito sobre la finca de origen y la de destino. Cuando la carga o gravamen
cuyo traslado se pretende en virtud del convenio haya sido anotada en el
Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial o resolución
administrativa, la escritura de transmisión o distribución deberá ser aprobada
por resolución firme de la Autoridad que ordenó la anotación o inscripción del
derecho real trasladado. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo
38 de este Reglamento.
Artículo 36.- Trasmisión o distribución de aprovechamientos
entre fincas inscritas en diferentes Registros.
Cuando las fincas de origen y de destino
del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos
hipotecarios diferentes se aplicarán las siguientes reglas:
1.- El Registrador competente para
practicar la inscripción en la finca de destino del aprovechamiento, no llevará
esta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la nota en el folio
correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede.
2.- El Registrador competente para
practicar la nota al margen del folio de la finca de origen del
aprovechamiento, una vez extendida, devolverá el título acompañando
certificación literal de las inscripciones vigentes sobre la finca así como de
la nota practicada. El Registrador a quien corresponda extender la inscripción
de la transferencia en la finca de destino, una vez practicada ésta, lo
comunicará al Registrador en cuyo distrito esté situada la finca de origen
mediante remisión de certificación de los asientos practicados.
3.- El Registrador que hubiere
practicado la nota marginal de la finca de origen hará constar a continuación
que ha tenido lugar la inscripción de la transferencia.
4.- En caso de que se produjere recurso
gubernativo contra la nota de calificación negativa del Registrador competente
para practicar la inscripción en la finca de destino, éste deberá comunicar tal
circunstancia y, en su caso la prórroga del asiento de presentación, al
Registrador en cuyo distrito se sitúe la finca de origen. El Registrador
notificado hará constar la existencia del recurso al margen de la finca de
origen, hasta que le sea notificada por el Registrador, a cuyo distrito
corresponda la finca de destino, la resolución negativa del recurso, en cuyo
caso cancelará la nota, o la práctica de la inscripción correspondiente, en
cuyo supuesto procederá conforme a lo que señala el apartado 3 que antecede.
Artículo 37.- Autorización urbanística de las
transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos.
Cuando la legislación urbanística
aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento
urbanístico, la concesión de licencia específica o la toma de razón previa en
Registros administrativos destinados a hacer constar su realización, la
concesión o inscripción respectiva constituirá requisito del acceso al Registro
de la Propiedad de la transmisión o distribución.
Artículo 38.- Transferencias coactivas de
aprovechamiento.
A efectos de su inscripción en el
Registro de la Propiedad, las transferencias coactivas de aprovechamiento
impuestas por la Administración a los particulares en los casos previstos por
la Ley se sujetarán a lo dispuesto para las expropiaciones a favor de
beneficiario, considerándose como tal, en su caso, al titular de la finca de
destino del aprovechamiento, a cuyo favor se practicará la inscripción.
Artículo 39.- Supuestos de inscripción en folio
independiente.
El aprovechamiento urbanístico se
inscribirá como finca especial disgregada del suelo y mediante apertura de
folio independiente, en los siguientes casos:
1.- Cuando la Administración solicite
que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como
disgregado de la finca o fincas de que procede.
2.- Cuando tenga lugar la ocupación directa
de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los
casos previstos por las Leyes.
3.- En los casos de expropiación forzosa
de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución
posterior de fincas futuras pendientes de formación.
4.- En los sistemas de gestión privada
en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando
una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de
aprovechamiento y se adjudiquen estas a empresas urbanizadoras o se transmitan
por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto
de equidistribución correspondiente.
Artículo 40.- Aprovechamientos correspondientes a la
Administración.
La inscripción en folio independiente de
aprovechamientos pertenecientes a la Administración se sujetará a las
siguientes reglas:
1.- Se tomará nota al margen de la
última inscripción de dominio de la finca de que procede el aprovechamiento y
se abrirá folio independiente con atribución de número de finca propio al
aprovechamiento. Podrá inscribirse en un solo folio el aprovechamiento
correspondiente a diferentes fincas de origen, siempre que estas pertenezcan al
mismo Ayuntamiento o Sección. Asimismo, los aprovechamientos procedentes de
fincas del mismo Ayuntamiento o Sección podrán inscribirse en el folio ya
abierto, mediante agregación solicitada expresamente por la Administración.
2.- En el folio abierto al
aprovechamiento deberán constar en todo caso los datos registrales de la finca
de que procede el aprovechamiento y, en el caso de que proceda de varias, las
unidades correspondientes a cada finca de origen.
3.- La inscripción del aprovechamiento
en los términos previstos por el presente artículo deberá realizarse libre de
toda carga o gravamen.
Artículo 41.- Transferencia de aprovechamientos por
la Administración.
Sin perjuicio del cumplimiento de las
reglas de disposición de sus bienes, en las transferencias que realice la
Administración respecto de aprovechamientos inscritos a su favor en folio
independiente se observarán las siguientes reglas:
1.- Será título suficiente para la
inscripción en el Registro de la Propiedad la certificación administrativa del
acuerdo de transferencia o la escritura pública notarial, acompañados, en cada
caso, de la certificación del asiento practicado en el Registro Municipal de
Transferencias de Aprovechamiento, en el que consten las circunstancias a que
se refiere el artículo 2 de este Reglamento.
2.- La inscripción se practicará en el
folio correspondiente a la finca cuyo aprovechamiento acrece y dará lugar a la
cancelación del folio independiente abierto al mismo, conforme a lo dispuesto
en el artículo anterior. En el asiento de cancelación se harán constar los
datos registrales correspondientes a la finca de destino. Cuando la transmisión
tuviere por objeto solamente una parte del aprovechamiento inscrito en un solo
folio, se tomará en el mismo nota marginal en la que constarán las unidades de
aprovechamiento transmitidas, las unidades que subsisten inscritas a favor de
la Administración y los datos registrales correspondientes a la finca de
destino de las unidades transmitidas.
Artículo 42.- Inscripción de las fincas y de su
aprovechamiento en caso de ocupación directa.
El aprovechamiento urbanístico
correspondiente a fincas que sean objeto de ocupación directa por la
Administración actuante, por estar destinadas por el planeamiento a sistemas
generales o a usos dotacionales de carácter local, se inscribirá por el Registrador
de la Propiedad conforme a las siguientes reglas:
1.- Será título inscribible la
correspondiente certificación en la que consten las siguientes circunstancias:
a) Lugar y fecha en que se levanta la
ocupación.
b) Determinación de la Administración
actuante y transcripción del acuerdo de ocupación.
c) Datos de identificación de los
titulares de derechos sobre las fincas ocupadas.
d) Circunstancias de las notificaciones realizadas
a dichos titulares y especificación de que ha transcurrido el plazo establecido
por la Ley para formular alegaciones.
e) Descripción de las fincas o partes de
fincas objeto de ocupación junto con plano de las mismas, sus datos
registrales, la superficie ocupada, las unidades de aprovechamiento que le
correspondan y la unidad de ejecución donde han de hacerse efectivos estos
aprovechamientos.
2.- Si la superficie ocupada
correspondiere a parte de una finca registral, en la certificación deberá practicarse
la segregación correspondiente con especificación de la descripción de la finca
matriz.
3.- La finca objeto de ocupación directa
se inscribirá a favor de la Administración actuante, para su afectación al uso
para el que fue ocupada y se hará constar que el aprovechamiento urbanístico
correspondiente se halla pendiente de consolidación definitiva por la
adjudicación de la finca de reemplazo. Al margen de la inscripción practicada
se harán constar los datos registrales del folio abierto al aprovechamiento.
4.- El aprovechamiento dimanante de la
finca o fincas ocupadas dará lugar a la apertura de un folio independiente para
el que corresponda a cada una de ellas, al que se trasladarán todos los
asientos vigentes de la finca ocupada. La certificación expresará los
correspondientes derechos que por razón de su naturaleza no pueden extenderse
sobre el aprovechamiento.
5.- El traslado de cargas no tendrá
lugar cuando a la certificación se acompañe escritura pública a la que concurra
el titular del dominio y el de las cargas previamente inscritas por la que se
distribuya el aprovechamiento correspondiente a la finca ocupada entre todos
ellos a título de dominio. En este caso se abrirá un folio por el
aprovechamiento adjudicado a cada uno de los titulares en virtud de la
distribución pactada.
6.- Los títulos de constitución,
transmisión o gravamen del dominio o de los derechos reales que tengan por
objeto los aprovechamientos inscritos a folio independiente, así como los
relativos a la finca ocupada cuyo acceso al Registro tenga lugar con
posterioridad a la ocupación, se inscribirán en el folio abierto al
aprovechamiento hasta que tenga lugar lo dispuesto en el párrafo siguiente.
7.- Cuando se inscriban a favor del
titular o titulares del aprovechamiento la finca o fincas de resultado en la
unidad de ejecución designada para que aquél se haga efectivo, se cancelará el
folio o folios abiertos al aprovechamiento.
Artículo 43.- Transmisión parcial del aprovechamiento
urbanístico correspondiente a determinadas unidades de ejecución.
Cuando se adjudique a empresas
urbanizadoras, o a un titular distinto de los aportantes de terrenos o de
aprovechamientos, parte del aprovechamiento que sea objeto de equidistribución
en virtud de un proyecto de ejecución privada en que la obligación de urbanizar
corresponda a los propietarios de las fincas que formen parte de la unidad, se
aplicarán las reglas siguientes:
1.- Para su inscripción en el Registro
de la Propiedad, la transmisión del aprovechamiento del aprovechamiento deberá
formalizarse en escritura pública.
2.- Las unidades de aprovechamiento
transmitidas se inscribirán, en folio independiente a favor de su adquirente, y
se hará constar dicha transmisión mediante nota al margen de la finca de que el
aprovechamiento procede.
3.- El aprovechamiento inscrito podrá
ser objeto de transmisión o gravamen y su inscripción independiente se
cancelará en el momento en que tenga lugar la adjudicación a favor de su
titular de la finca de reemplazo correspondiente en la unidad de ejecución.
Artículo 44.- Expropiación a cambio de finca
futura.
Cuando, conforme a lo establecido en la
legislación urbanística, en el expediente expropiatorio se determine que el
justiprecio está constituido por una finca futura que la Administración
expropiante entregará al expropiado, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- El aprovechamiento urbanístico
correspondiente a la finca futura podrá inscribirse en el Registro de la
Propiedad mediante la apertura de folio independiente.
2.- La descripción del aprovechamiento
podrá realizarse mediante la determinación de las unidades que comprende o
mediante la descripción de la finca futura, con especificación de su
superficie, usos previstos, edificabilidad, ocupación en planta u otras
circunstancias urbanísticas que permitan su identificación.
3.- La apertura del folio independiente
se practicará en virtud del acta de ocupación de la finca expropiada.
4.- El folio abierto al aprovechamiento
se cancelará simultáneamente a la inscripción a favor del expropiado de la finca
que constituye el justiprecio en especie.
5.- Al aprovechamiento inscrito de
acuerdo con lo dispuesto en este artículo le serán aplicables las reglas a
contenidas en los números 2 a 6 del artículo 42 de este Reglamento.
CAPITULO VI.- INSCRIPCIÓN DE OBRAS
NUEVAS
Artículo 45.- Inscripción de obras nuevas.
Los edificios o mejoras de los mismos
que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la
ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la
Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A
tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la
superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y,
si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos,
estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de
aprovechamiento independiente.
Artículo
46.- Requisitos
para la inscripción del título.
Para inscribir los títulos comprendidos en
el artículo anterior será necesario, el cumplimiento de los siguientes
requisitos:
1.- Que se acredite la obtención de la
licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.
2.- Si el edificio estuviere en construcción
que se acredite por el Técnico a que se refiere el artículo 51 que la
descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el
artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la
licencia.
3.- Si el edificio se declarara
concluido el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números
anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos
extremos, al proyecto correspondiente.
Artículo 47.- Título y nota marginal de finalización
de la obra declarada en construcción.
Cuando la obra se hubiere declarado e
inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- Su finalización deberá hacerse
constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en
virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados conforme a lo
dispuesto en este artículo acrediten dicha finalización mediante incorporación
de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2.- Será inscribible el acta a que se
refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por
el titular registral o por las siguientes personas:
a) Aquélla que hubiere declarado la obra
nueva en construcción, aún cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en
parte.
b) Si la finca perteneciese a varios
titulares en proindiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar
actos de administración.
c) El presidente de la junta de
propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
d) Cualquiera de los cónyuges, si el
inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.
Artículo 48.- Incorporación o testimonio notarial de
documentos complementarios.
Para la inscripción registral de los
títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario
que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes
reglas:
1.- En las escrituras de declaración de
obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.
2.- En caso de que la concesión de la
licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en
original o por testimonio:
a) La certificación administrativa del
acto presunto.
b) En caso de que no se hubiere expedido
esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de
denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto
presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la
manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos
para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la
certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración
la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco
se le ha expedido la certificación del acto presunto.
Artículo 49.- Certificado del técnico.
La justificación por técnico competente
de los extremos a que se refieren los artículos anteriores, podrá hacerse:
1.- Por comparecencia del técnico en el
mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en
cada caso, proceda.
2.- Por incorporación a la matriz de la
escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada
notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la
del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.
3.- Por la presentación de la
certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del
título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de
legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a
la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o
del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y
número del protocolo.
Artículo 50.- Técnico competente.
A los efectos de lo dispuesto en este
Capítulo, se tendrá por técnico competente:
1.- El que por sí solo o en unión de
otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia
de edificación.
2.- El que por sí solo o en unión de
otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3.- Cualquier otro técnico, que mediante
certificación de su Colegio profesional respectivo, acredite que tiene
facultades suficientes.
4.- El Técnico municipal del Ayuntamiento
competente que tenga encomendadas dicha función.
Artículo
51.- Inscripción
de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.
Cuando en el asiento no constare la
terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o
alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de
aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra esta
pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio
de dar publicidad "erga omnes" del cumplimiento de lo prevenido en la
licencia correspondiente.
Artículo
52.- Reglas
aplicables a otras construcciones.
Podrán inscribirse por el Registrador de
la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones
terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se
pruebe por Certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por Certificación
Técnica o por Acta Notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y
su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha
fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no
conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de
edificación.
Artículo 53.- Requisitos de los títulos de
constitución de propiedad horizontal.
Para inscribir los títulos de división
horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las
siguientes reglas:
a) No podrán constituirse como elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho
constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva
licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico
vigente que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este
número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo
que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de
plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
b) Cuando el objeto de la transmisión
sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso
y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la
descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden,
linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción
correspondiente a la los elementos comunes.
Artículo 54.- Notificaciones que ha de realizar el
Registrador de la Propiedad.
Los Registradores de la Propiedad darán
cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los
supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52 apartado a) inciso segundo, y
harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha
notificación.
Artículo 55.- Calificación registral.
Los Registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, el cumplimiento lo establecido en este Reglamento para la
inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que
no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo
dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la
legislación aplicable en cada caso.
CAPITULO VII.- ANOTACIONES PREVENTIVAS DICTADAS EN
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE DISCIPLINA URBANÍSTICA.
Artículo 56.- Anotación preventiva de incoación de
expedientes de disciplina urbanística.
La Administración legalmente competente,
con el fin de asegurar el resultado de los expedientes de disciplina
urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con
anterioridad a la infracción, podrá acordar que se tome anotación preventiva de
la incoación de dichos expedientes. La anotación solo podrá practicarse sobre
la finca en que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de
que se trate en cada caso.
Artículo 57.- Título para practicar la anotación.
El título para practicar la anotación
será la certificación expedida por el Secretario de la Administración
competente en la que se hagan constar, además de las circunstancias previstas
en el artículo 2.2., las siguientes:
1.- Fecha del acuerdo y Órgano que lo
hubiere adoptado.
2.- Que el acuerdo ha sido notificado al
titular registral.
3.- El objeto del expediente, su fecha
de iniciación y la solicitud expresa de que se tome la anotación.
Artículo 58.- Actuación del Registrador de la
Propiedad. Certificación y nota de expedición.
Practicada la anotación, el Registrador
devolverá uno de los ejemplares con nota de haberse extendido el asiento al que
acompañará certificación de dominio y cargas de la finca anotada, en la que se
haga constar el domicilio de sus respectivos titulares, si este constare del
Registro. De la expedición de la certificación se tomará nota al margen de la
última inscripción de dominio.
Artículo 59.- Notificación de la anotación.
La Administración actuante notificará la
adopción del acuerdo por el que fue ordenada la práctica de la anotación a
todos los titulares del dominio y cargas, según la certificación expedida.
Artículo 60.- Duración y prórroga de la anotación.
La anotación practicada tendrá un plazo
de duración de cuatro años y podrá prorrogarse por un año más a instancia de la
Administración que la hubiere solicitado.
Artículo 61.- Prórroga de la anotación en caso de
recurso contencioso-administrativo.
No obstante lo establecido en el artículo
anterior, cuando se interpusiese recurso contencioso-administrativo contra el
acuerdo que motivó la anotación preventiva, la Administración podrá solicitar
al Tribunal que conozca del proceso que la anotación preventiva quede
prorrogada hasta que haya recaído resolución administrativa firme en el
procedimiento.
Artículo 62.- Cancelación de la anotación preventiva
antes de la terminación del expediente.
La anotación preventiva practicada por
incoación del procedimiento sancionador podrá cancelarse antes de la
terminación del expediente, cuando aquélla caduque, por solicitud de la
Administración que la ordenó, cuando se disponga por resolución judicial, o
cuando concluya el procedimiento sin resolución expresa sobre el fondo.
El título para practicar la cancelación
será, según los casos:
1.- La certificación administrativa del
acuerdo en el que se ordene la cancelación o se declare sobreseído el
expediente, o solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la
finca anotada a la que se acompañe dicha certificación.
2.- El mandamiento judicial dictado en
ejecución de la sentencia o del auto en que se hubiese decretado la
cancelación.
La cancelación se practicará sin
perjuicio de la indemnización que, en su caso, pudiera corresponder al titular
de la finca en el supuesto en que se declare injustificado el acuerdo que
ordenó la práctica en la anotación cancelada.
Artículo 63.- Efectos registrales de la terminación
del expediente.
Cuando adquiera firmeza la resolución de
la Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se
declare la existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones
correspondientes, se practicarán, según los casos, los siguientes asientos:
1.- Si la resolución impusiere el deber
de ceder fincas determinadas o partes concretas de las mismas, se practicará
asiento de inscripción, siempre que la certificación correspondiente cumpliese
con los requisitos establecidos en el artículo 2 de este Reglamento y el
acuerdo no fuese susceptible de recurso jurisdiccional.
2.- Si el acuerdo firme de la
Administración actuante impusiera una sanción económica que diese lugar a
procedimiento de apremio, se tomará, si se ordena, la anotación preventiva de
embargo a que se refiere el artículo 66.
3.- En los demás casos la terminación
del expediente se hará constar por nota marginal, que producirá los efectos
generales a que se refiere el artículo 73.
4.- La certificación del acuerdo por el
que se declare la terminación del expediente provocará en todo caso la
cancelación de la anotación preventiva.
Artículo 64.-_Efectos registrales de la terminación
del expediente en vía jurisdiccional.
Cuando el expediente administrativo
hubiese sido recurrido en vía jurisdiccional, la Sentencia, Auto o Resolución
que ponga fin al procedimiento dará lugar a la practica de los asientos que la
misma ordene, en los términos y con los efectos previstos en el artículo 71
para las Resoluciones judiciales que pongan fin al recurso
contencioso-administrativo.
Artículo 65.- Cancelación de los asientos practicados
como consecuencia de la terminación del expediente.
La cancelación de los asientos
practicados como consecuencia de la terminación del expediente, a que se
refieren los artículos anteriores, podrá llevarse a efecto según los casos:
1.- Cuando se trate de inscripciones
estas sólo podrán ser canceladas conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
2.- Cuando se trate de las notas
marginales a que se refiere el artículo 63.3, su cancelación podrá obtenerse por
acuerdo de la Administración, o en virtud de resolución judicial por las que se
declaren la inexistencia de la infracción, la improcedencia de las ordenes de
restauración del orden jurídico o de que ha tenido lugar el incumplimiento de
los deberes correspondientes. También podrá practicarse por solicitud del
titular registral a la que se acompañe la certificación del acuerdo de la
Administración en el que resuelva la cancelación de la nota, o la documentación
que acredite, conforme a lo dispuesto en la Ley, la obtención de dicho acuerdo
por silencio positivo o, en su caso, la sentencia correspondiente.
Artículo 66.- Anotación de embargo en caso de sanción
económica.
En los expedientes que puedan dar lugar
a la imposición de una sanción económica, la Administración actuante podrá
solicitar la práctica de anotación preventiva de embargo, conforme a lo
establecido en la legislación para el apremio a favor de la Hacienda Pública.
En el caso de que se practicare la anotación a favor de una entidad urbanística
colaboradora, será requisito previo que se acredite la constitución de la
misma. Los efectos de la anotación preventiva de embargo se producirán desde su
propia fecha, aunque previamente se hubiere practicado anotación preventiva de
incoación de expediente de disciplina urbanística.
CAPITULO VIII.- ANOTACIONES PREVENTIVAS ORDENADAS EN PROCESO
CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO.-
Artículo 67.- Anotación preventiva por interposición
de recurso contencioso-administrativo.
El que promoviere recurso
contencioso-administrativo contra los actos de la Administración Pública que
tengan por objeto la aprobación definitiva de los planes de ordenación, de sus
instrumentos de ejecución o de licencias, podrá solicitar, con el escrito de
interposición o después, si existiere justificación suficiente, que se tome
anotación preventiva sobre fincas concretas y determinadas que resulten
afectadas por el acto impugnado, ofreciendo indemnización por los perjuicios
que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso, de tal forma que
la falta de la caución que en su caso exija el Tribunal para evitar daños al
titular de la finca o derecho anotado, impedirá la práctica de la anotación.
Artículo 68.- Tramitación de la solicitud de la
anotación.
La solicitud de la anotación acompañada
de certificación registral de dominio y cargas, se substanciará por los
trámites establecidos en la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.
Será requisito para la práctica del asiento el haber oído en todo caso al
titular registral de la finca y a los que según la certificación sean titulares
de derechos y cargas que consten en ésta, así como la prestación de la caución
a que se refiere el artículo anterior.
Artículo 69.- Título para la anotación.
La anotación se practicará en virtud de mandamiento
judicial en el que se consigne literalmente la resolución dictada y que se ha
prestado, en su caso, la caución correspondiente.
Artículo 70.- Anotación preventiva de la demanda.
La demanda interpuesta en el
procedimiento será también anotable, en los términos previstos en los artículos
anteriores.
Artículo 71.- Efectos de la sentencia que ponga fin
al procedimiento jurisdiccional.
La sentencia firme que ponga fin al
procedimiento contencioso-administrativo en el que se hubiera ordenado la
anotación preventiva producirá los siguientes efectos:
1.- Será título bastante para practicar
los asientos dispuestos en ella.
2.- Cuando de la sentencia resulte la
creación, modificación o extinción del dominio o de algún derecho real inscribible,
se practicarán los asientos pertinentes en la forma establecida por el artículo
198 del Reglamento Hipotecario. Dicho artículo será de aplicación también
respecto de la cancelación de asientos contradictorios practicados en virtud de
títulos de fecha anterior a la anotación preventiva, cuando la titularidad de
los derechos proceda de actos sujetos al control de los Juzgados y Tribunales
contencioso-administrativos, en cuyo caso, a efectos de la cancelación de los
asientos originados por los títulos a que se refiere este artículo, se
resolverá en este orden jurisdiccional lo que proceda en trámite de ejecución
de sentencia, previa citación de los titulares de los derechos afectos por la
posible cancelación.
3.- Cuando de la sentencia no resulte la
creación, modificación o extinción del dominio o de algún derecho real, o la
modificación de la descripción de las fincas sobre las que se hubiese
practicado, la propia sentencia será título bastante para la cancelación de la
anotación.
Artículo 72.- Prórroga y cancelación de la anotación.
La duración, prórroga y las demás
cuestiones no especialmente previstas en los artículos anteriores, se regirán
por lo establecido en la legislación hipotecaria para la anotación preventiva
de demanda.
CAPITULO IX.- NOTAS MARGINALES.
Artículo 73.- Duración y efectos de las notas
marginales.
Salvo que expresamente se establezca
otra cosa, las notas marginales reguladas en el presente Reglamento tendrán
vigencia indefinida.
Tales notas no surtirán otro efecto que
el de dar a conocer, a quien consulte el contenido del Registro de la
Propiedad, la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiera
el título que las origine, salvo los casos en que la legislación aplicable
prevea un efecto distinto.
Artículo 74.- Nota marginal de condiciones impuestas
sobre determinadas fincas.
Cuando con ocasión de la concesión de
licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas, se impongan
condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a
las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse constar por el
Registrador de la Propiedad mediante nota marginal.
1.- La nota marginal se tomará en virtud
de instancia del titular de la finca a la que se acompañe certificación
administrativa en la que conste literalmente el acuerdo adoptado.
2.- En la misma se transcribirá
literalmente el acuerdo que da lugar a su práctica y se especificará que no
produce otro efecto que el previsto en el artículo anterior.
3.- La nota marginal podrá cancelarse:
a) En virtud de certificación
administrativa de la que conste que se han cumplido las condiciones impuestas o
de solicitud del titular a la que se acompañe aquella o la documentación
acreditativa del acuerdo obtenido por acto presunto, conforme a lo dispuesto en
la Ley.
b) Cuando la licencia sometida a
condición impusiere cualquier tipo de deberes al titular de la finca y no
señalare plazo de cumplimiento de los mismos, ni tampoco fuere la condición de
naturaleza definitiva, la nota se cancelará por caducidad transcurridos cuatro
años desde su fecha. En caso de que en la licencia se hubiere señalado plazo,
la caducidad de la nota se producirá transcurridos dos años a contar desde la
fecha de cumplimiento de aquél.
Artículo 75.- Nota marginal de la declaración de
ilegalidad de la licencia de edificación.
Cuando la licencia de edificación, a
cuyo amparo haya sido realizada una obra nueva, sea posteriormente declarada
ilegal, por contravenir la ordenación urbanística aplicable, se hará constar
por nota marginal. La nota se tomará en virtud de certificación de la
resolución administrativa firme, o, en su caso de la sentencia, en las que se
declare la ilegalidad de la licencia y que el titular registral ha sido citado
en el procedimiento.
Artículo 76.- Nota marginal acreditativa de la
concesión de licencias para obras y usos provisionales.
La concesión de las licencias para usos
y obras de carácter provisional y para los edificios fuera de ordenación, se
harán constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la
última inscripción de dominio de la finca correspondiente. La nota se tomará a
solicitud del titular registral, o con su audiencia a requerimiento de la
Administración actuante, a la que se acompañe certificación literal del acuerdo
de concesión de la licencia y en ella se expresará, a la vista de la
certificación administrativa, el deber de demolición de las edificaciones
cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización en su caso, y
con las demás consecuencias previstas en la legislación urbanística.
Artículo 77.- Nota marginal acreditativa de la
adquisición del aprovechamiento urbanístico.
La adquisición del derecho al
aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación en cada finca
determinada, como consecuencia del cumplimiento por su titular de los
requisitos establecidos por la legislación urbanística aplicable, se podrá
hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de su última
inscripción de dominio, a la que se aplicarán las siguientes reglas:
1.- El asiento se practicará por
traslado del acuerdo de la Administración actuante, mediante certificación del
mismo, o por solicitud del interesado a la que se acompañará la expresada
certificación, con descripción de la finca de que se trate. Cuando el acuerdo
de la Administración actuante se obtuviere por acto presunto, a la solicitud de
la nota marginal, se acompañará la documentación que acredite la adquisición
conforme a lo dispuesto en la Ley.
2.- A los efectos del contenido del
dominio inscrito sobre la finca, los terceros adquirentes del mismo quedarán
subrogados en los derechos y deberes urbanísticos resultantes del
aprovechamiento que ha sido objeto de la nota marginal según el Plan que en cada
caso sea aplicable.
3.- En caso de declaración
administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos por el titular de una
finca sujeta a derecho de hipoteca, el acreedor hipotecario podrá ejercitar las
facultades que por menoscabo de la garantía le atribuya la legislación vigente.
Además, el Juez, conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, a instancia del
titular del crédito, podrá conceder a éste la administración y posesión
interina de la finca, con la posibilidad de subrogarse en el cumplimiento de
los deberes urbanísticos, si así se hubiere pactado en el título de
constitución del gravamen.
CAPITULO X.- INSCRIPCIÓN DE ACTOS DE PARCELACIÓN.
Artículo
78.- Actuación
de Registradores de la Propiedad.
Los Registradores de la Propiedad
exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite
el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación
urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que
deberá testimoniarse literalmente en el documento.
Artículo 79.- Divisiones y segregaciones.
En caso de división o segregación de
fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que
corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo
caso, aún siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción,
dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de
las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación
de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la
ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán
con arreglo a lo establecido en este artículo.
1.- Los Registradores de la Propiedad,
cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda
fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia
correspondiente, remitirán copia del título o títulos presentados al
Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se
adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa
de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en
este artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al
margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite
de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión.
2.- Si el Ayuntamiento comunicare al
Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la
existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la
inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 80.
3.- Si el Ayuntamiento remitiere al
Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa
audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de
formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la
inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad
reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de
la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73.
4.- Transcurridos cuatro meses desde la
fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, prevista en el
número 1 de este artículo, si no se presentare el documento acreditativo de
incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de
prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la
inscripción de las operaciones solicitadas.
5.- Si el Ayuntamiento o, en su caso, el
Órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por
parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del
Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta
efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el
artículo 26.2º de la Ley Hipotecaria.
Artículo 80.- Fincas de dimensión inferior a la
parcela mínima de cultivo.
Cuando se trate de actos de división o
segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo los
Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a
la Administración agraria competente, en los términos previstos en el número 5
del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente
sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo
dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá
al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso
de transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración
agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará
los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase
la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la
inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso
contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá
solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de
fraccionamiento.
Artículo 81.- Parcela urbanística indivisible.
En el caso de que la parcela resulte
indivisible como consecuencia de lo dispuesto en la legislación urbanística se
aplicarán las siguientes reglas:
1.- Para poder reflejar en el Registro
de la Propiedad la cualidad de indivisible de una parcela, el Ayuntamiento
correspondiente comunicará al Registrador las dimensiones de la parcela mínima,
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, con
referencia a las fincas concretas sobre las que se pretenda la actuación.
2.- Cuando con la edificación permitida
o existente se hubiese agotado la totalidad del aprovechamiento materializable
sobre la finca, el Ayuntamiento lo comunicará al Registro de la Propiedad al
otorgarse licencia de edificación. Cuando la edificación consumiere sólo parte
del aprovechamiento, la comunicación especificará la porción de terreno
susceptible de segregación.
3.- La cualidad de indivisible de la
parcela se hará constar mediante nota al margen de la última inscripción de
dominio vigente, cuando el Registrador de la Propiedad reciba la comunicación
del número anterior y cuando se creen nuevas fincas por consecuencia de
operaciones de modificaciones hipotecarias.
Artículo 82.- División de parcelas edificadas.
Cuando sobre las parcelas resultantes
del expediente de equidistribución se construyan, conforme al planeamiento,
diferentes edificios, estos podrán constituir fincas registrales independientes
sin necesidad de licencia de parcelación, Si la parcela fuere indivisible, sólo
podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se
asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad
horizontal o conjunto inmobiliario.
CAPITULO XI.- INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y
RETRACTO URBANÍSTICO.
Artículo 83.- Comunicación al Registrador de la
Propiedad de la delimitación de áreas de tanteo y retracto.
Cuando en el planeamiento general
municipal, o en expediente tramitado especialmente a tal efecto, se hubieren
delimitado áreas comprensivas de terrenos o de viviendas que hayan de quedar
sujetas a derecho de tanteo o de retracto conforme a lo dispuesto en la
legislación urbanística, el Ayuntamiento remitirá a los Registradores de la
Propiedad, a cuyo distrito hipotecario corresponda total o parcialmente dicha
área, copia certificada del Acuerdo de delimitación de la misma y de los planos
que reflejen dicha delimitación, así como relación detallada de las calles o
sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes
concretos afectados, en cuanto tales datos obren en poder del Ayuntamiento y el
Registrador lo hará constar por nota al margen de la última inscripción de
dominio de las fincas.
Artículo 84.- Requisitos de las transmisiones sujetas
a tanteo y retracto urbanístico.
Cuando en un término municipal o sección
del Distrito Hipotecario se hubieren delimitado áreas de tanteo y retracto, en
los términos previstos por la legislación urbanística, los títulos de
transmisión onerosa de terrenos o de viviendas, deberán contener las siguientes
circunstancias:
1.- Declaración expresa de las partes,
bajo la responsabilidad del orden que proceda, de que el terreno o vivienda
transmitido, según los casos, se halla o no incluido en área de tanteo y
retracto.
2.- Si la declaración fuere positiva,
que se han llevado a efecto las notificaciones a que se refiere el artículo
siguiente.
Artículo 85.- Circunstancias de las notificaciones.
A efectos de la inscripción por el
Registrador de la Propiedad de los títulos de transmisión sujetos a tanteo y
retracto el régimen de las notificaciones a favor de la Administración se
ajustará a las siguientes normas:
1.- Antes de la enajenación, los
propietarios afectados deberán notificar al Ayuntamiento dicha decisión,
haciendo constar las características de las fincas, los datos registrales en su
caso, su descripción, precio y forma de pago proyectados, las circunstancias
del futuro adquirente y las restantes condiciones esenciales de la transmisión.
2.- Con posterioridad a la transmisión
realizada, el adquirente deberá comunicar la misma al Ayuntamiento mediante
entrega de la copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
3.- Para que puedan inscribirse por el
Registrador de la Propiedad los documentos de adquisición de los bienes a los
que se refiere este Capítulo deberá justificarse que ha tenido lugar, en sus
respectivos casos, las notificaciones previstas en los números 1 y 2 de este
artículo, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá
defecto subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación
preventiva con vigencia de ciento ochenta días naturales, que se convertirá en
inscripción si en dicho plazo de vigencia se acreditare la práctica de las
notificaciones en forma legal.
Artículo 86.- Efectos de la declaración de sujeción o
no sujeción de la finca a tanteo y retracto urbanístico.
A los títulos traslativos a que se
refiere este Capítulo les serán aplicables las siguientes reglas:
1.- Si en el título se declarare
expresamente que la vivienda o terreno no está incluida en área de tanteo y
retracto, el Registrador practicará la inscripción, sin perjuicio de lo
establecido en el número 4 que subsigue.
2.- Si la declaración fuere positiva y
no se hubiere llevado a efecto la notificación pertinente, el Registrador
suspenderá la inscripción, si bien podrá tomar anotación preventiva por defecto
subsanable, que se convertirá en inscripción si durante su plazo de vigencia se
acreditare la práctica de la notificación.
3.- Si en el título no se hiciere
declaración expresa sobre la inclusión o no inclusión de la vivienda o terreno
en área de retracto no será inscribible aquel por el Registrador de la
Propiedad.
4.- Si la declaración fuere negativa,
pero de los detalles de descripción de la finca, de su localización respecto de
viales determinados o de otros datos que pudieren resultar del contenido de la
documentación remitida conforme a lo dispuesto en el artículo 83, resultaren
indicios de que el inmueble pudiera estar comprendido en área de retracto, el
Registrador, sin perjuicio de practicar la inscripción, comunicará al
Ayuntamiento competente el hecho de su otorgamiento y las demás circunstancias
señaladas en el artículo anterior.
5.- Practicada la notificación a que se
refiere el número anterior, el Registrador tomará nota de su fecha la margen
del asiento de presentación y prorrogará la vigencia de éste, en su caso, hasta
quince días. Transcurridos quince días sin que el Ayuntamiento manifieste
expresamente que la finca o fincas transmitidas se encuentran situadas en área
de tanteo y retracto, practicará la inscripción solicitada. En el supuesto de
que la respuesta fuere positiva, el Registrador procederá en la forma señalada
en el número 2 de este artículo.
CAPITULO XII.- RÉGIMEN DE VENTA FORZOSA.
Artículo
87.- Nota
marginal acreditativa de la inclusión de la finca en el Registro
Administrativo.
De la inclusión de una finca en el
Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin urbanizar se tomará nota al
margen de su última inscripción de dominio por el Registrador de la Propiedad,
conforme a las siguientes reglas:
1.- El título inscribible será el
certificado en el que se contenga la transcripción literal del acuerdo de la
inclusión de la finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin
Urbanizar, por el que la Administración competente solicite expresamente la
práctica de la nota y en el que se haga constar que ha sido notificado el
titular registral.
2.- Cuando el procedimiento de inclusión
hubiere sido incoado a instancia de persona distinta de la Administración, la
nota se practicará en virtud de solicitud de ésta, acompañada del certificado a
que se refiere el número anterior.
3.- En la nota harán constar los datos
de inscripción en el Registro Administrativo y la causa de la inclusión en el
mismo de la finca sometida a venta forzosa.
4.- La nota
se cancelará en virtud de certificación de la que resulte la cancelación del
asiento practicado en el Registro Administrativo o por caducidad, transcurridos
tres años desde su fecha, si no se hubiere practicado asiento alguno sobre la
finca relativo a la prórroga de la nota o a algún acto correspondiente al
procedimiento de venta forzosa.
Artículo 88.- Nota marginal acreditativa de la
declaración en venta forzosa.
La resolución administrativa firme por
la que se declare el incumplimiento de los deberes urbanísticos que motivaron
la inclusión de la finca en el Registro Administrativo, con aplicación del
régimen de venta forzosa, se hará constar por nota en el Registro de la
Propiedad, al margen de la ultima inscripción de dominio de la finca. Dicha
nota se practicará en virtud de certificación literal del acuerdo, que deberá
ser remitida al Registro de la Propiedad por la Administración actuante. El
Registrador, simultáneamente a la práctica de la nota, expedirá certificación
de dominio y cargas de la finca. Asimismo, cuando la resolución
administrativa que hubiere provocado la inclusión de la finca en el Registro
Administrativo, acordase la venta forzosa, el Registrador, simultáneamente a la
práctica de la nota, expedirá la certificación a que se refiere este artículo.
Artículo 89.- Inscripción de la adjudicación en
régimen de venta forzosa.
La inscripción de la adjudicación en
procedimiento de venta forzosa se sujetará a las siguiente reglas:
1.- El título inscribible será la
certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del
adjudicatario, acompañada del acta de ocupación, y en la que se hará constar:
a) El pago del precio satisfecho por el
adjudicatario del concurso a los titulares del dominio de la finca o de otros
derechos inscritos con anterioridad a la fecha de la nota a que se refiere el artículo
anterior, o la consignación del mismo en el caso de que, debidamente citados,
no hubieren comparecido en el expediente. También se hará constar el pago de
las cantidades a que tenga derecho la Administración actuante, según la
legislación urbanística aplicable.
b) La especificación literal de las
condiciones del concurso.
2.- La inscripción de la finca se
practicará, libre de cargas, a favor del adjudicatario del concurso, que tendrá
el carácter de beneficiario.
Artículo 90.- Cancelación de cargas.
En el momento en que se practique la
inscripción de venta forzosa se cancelarán de oficio todas las inscripciones de
dominio y cargas inscritas con fecha posterior a la de la nota y la
certificación a que se refiere el artículo 88.
Artículo 91.- Adquisición por la Administración.
Si
la Administración actuante declarare desierto el concurso y se adjudicare la
finca con destino al Patrimonio Municipal del Suelo, la inscripción se
practicará a su favor, en los términos previstos en los artículos anteriores, haciéndose
constar en la misma que la finca queda sujeta a lo dispuesto en la legislación
urbanística sobre los efectos del incumplimiento de la obligación de edificar.