(21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
REFORMADA
POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)
El
largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en
la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su
régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley
2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un
gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo,
transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia
de regulación de la propiedad horizontal.
Se
considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa,
en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son
convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones
medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha
considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el
establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con
minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía
solar..., etc.).
Otra
de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios
integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la
morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el
instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos
generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente
que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a
los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios,
establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el
cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La
presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de
las actas de las juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en
particular del Administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona
física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias,
ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras
numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto
de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con
ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero
también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las
normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
Artículo
1
La
presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad
horizontal.
A
efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes
de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo
2
Esta
Ley será de aplicación:
a)
A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5.
b)
A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas
comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas
de los comuneros.
c)
A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta
Ley.
Artículo
3
En
el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis
del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a)
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así
como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
b)
La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada
propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los
elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo
4
La
acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta
Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o
local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no
haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los
propietarios.
El
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número
correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias
exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que
cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o
sótano.
En
el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso
o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta
por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o
resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va
a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley
en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En
cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo
6
Para
regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y
los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen
interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en
la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo
7
1.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere
la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En
el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
Administrador.
2.
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar
en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que
resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales
sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El
Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas
por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de
iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si
el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de
la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar
contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada
la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata
de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran
precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá
de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si
la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios
que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo
no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Los
pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para
formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de
otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna
parte.
En
tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados,
la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las
nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo
dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo
9
1.
Son obligaciones de cada propietario:
a)
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,
ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o
no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b)
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder.
c)
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza
de los daños y perjuicios ocasionados.
d)
Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e)
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.
Los
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables
a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente
anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los
apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia
establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los
Trabajadores.
El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso
con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios
para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente
anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta
obligación.
En
el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el
pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual
no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
f)
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender
las obras de conservación y reparación de la finca.
El
fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior
al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con
cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g)
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de
los daños causados.
h)
Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole
relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si
intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i)
Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien
incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo
titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo
dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de
los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento
del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por
actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión
resulte notoria.
2.
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales
los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la
no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta
Ley.
Artículo
10
1.
Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo
que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2.
Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan,
trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con
discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras
de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de
los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total
no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3.
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de
las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de
las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
4.
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá
lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
5.
Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación
y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o
local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo
9 para los gastos generales.
Artículo
11
1.
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles
a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de
tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja.
Si
el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés
legal.
3.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de
accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando
su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4.
Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso
de éste.
5.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo
12
La
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o
fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y
deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El
acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones
que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la
variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo
13
1.
Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a)
La Junta de propietarios.
b)
El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c)
El Secretario.
d)
El Administrador.
En
los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda
suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros
que esta Ley atribuye a los anteriores.
2.
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le
asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el
artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma
resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente
en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se
determine en la resolución judicial.
Igualmente
podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la
Junta designar Presidente de la comunidad.
3.
El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio
y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4.
La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará
por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del
Presidente.
Corresponde
al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al
Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como
asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la
Junta de propietarios.
5.
Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente
de la presidencia.
6.
Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona
o bien nombrarse independientemente.
El
cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en
los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento
de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los
designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato
por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8.
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no
exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398
del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»
Artículo
14
Corresponde
a la Junta de propietarios:
a)
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b)
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c)
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 20.c.
d)
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e)
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo
15
1.
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación
legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el
propietario.
Si
algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si
la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se
entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación
cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo
17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación
judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus
deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta
reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota
de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo
16
1.
La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un
número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de
participación.
2.
La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día
y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al
corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la
privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2.
Cualquier
propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito,
en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al
Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que
se celebre.
Si
a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría
de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez
sin sujeción a quórum.
La
Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la
primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido
media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme
a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres días.
3.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días
de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda
llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la
totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Los
acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen
la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo
de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El
establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado
un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen
las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el
consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin
perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización
de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación
del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas
de participación.
A los efectos
establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos
favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente
citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su
discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.
Los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan
a todos los propietarios.
2ª.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios
de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero,
o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes
o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos
colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un
tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio
de las cuotas de participación.
La
comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento
posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en
la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el
acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y
ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones
realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el
importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el
correspondiente interés legal.
Sin
perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación
y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a
los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total
de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
En
segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de
las cuotas de los presentes.
Cuando
la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente
a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo
18
1.
Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales,
de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los
siguientes supuestos:
a)
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b)
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
c)
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los
que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar
los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a
la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para
la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre
los propietarios.
3.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los
estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios
ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo
que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante
oída la comunidad de propietarios.
Artículo
19
1.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2.
El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos,
las siguientes circunstancias:
a)
La fecha y el lugar de celebración.
b)
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.
c)
Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en
primera o segunda convocatoria.
d)
Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
participación.
e)
El orden del día de la reunión.
f)
Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de
participación que, respectivamente, representen.
3.
El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al
terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su
cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El
acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán
subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los
votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que
respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el
Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión
de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4.
El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo
20
Corresponde
al Administrador:
a)
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b)
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c)
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas
al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d)
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
e)
Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de
los titulares la documentación de la comunidad.
f)
Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo
21
1.
Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador,
si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a
través del proceso monitorio.
2.
La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación
del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad
de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno
del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3.
A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior
podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago,
siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la
solicitud el justificante de tales gastos.
4.
Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder
solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición
inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario.
Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que
gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la
petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra
todos ellos conjuntamente.
5.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el
acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél,
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El
tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando
aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6.
Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los
servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas
a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites
establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su
intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no
compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se
seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor
obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán
incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador
derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo
22
1.
La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con
todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento
de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada
propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota
que le corresponda en el importe insatisfecho.
2.
Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el
apartado anterior.
Si
el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo
23
El
régimen de propiedad horizontal se extingue:
1.
Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará
producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por
ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2.
Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Artículo
24
1.
El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los
siguientes requisitos:
a)
Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí
cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b)
Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en
que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
2.
Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
podrán:
a)
Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de
los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este
caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán
íntegramente de aplicación.
b)
Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas
las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto
y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará
la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3.
La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a
todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a)
La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales
ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada
comunidad.
b)
La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en
cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la
agrupación.
c)
Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La
competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
4.
A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto
de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de
esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»
1.
Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las
Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el
artículo 9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:
a)
El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.
Las
nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar
su primer presupuesto ordinario.
b)
En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no
inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal
efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones
necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c)
Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo
9.
2.
La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las
cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender
los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente
Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su
cuantía mínima.
Al
inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a
lo señalado en el párrafo anterior.»
1.
El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
«Los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos
los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores,
pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes,
incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el
suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;
las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de
antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las
partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo
podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En
caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo
título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta
forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo
que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
2.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en
vigor con su redacción actual.
Las
normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme
a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán
aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación
anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta
hasta su conclusión.
1.
Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en
la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los
estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o
incompatibles con esta Ley.
2.
Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de
un año, a lo dispuesto en la presente Ley.